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改革开放以来法律文化变迁述评/金亮贤

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 23:13:56  浏览:9803   来源:法律资料网
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改革开放以来法律文化变迁述评

金亮贤

摘 要:改革开放以来,中国社会全面进入转型期。法律文化也随之经历了较为明显的变迁过程。这是一个多元法律文化不断冲突与整合,从义务本位到权利本位,从公法文化一枝独秀到公法文化与私法文化共同繁荣的过程。也是一个从单一强化政策文化到不断强化法治文化,从热衷于法律的工具性特征到认同法律的价值性特征,以及内隐法律文化明显滞后于外显法律文化发展的过程。尽管如此,变迁后的当代中国法律文化与现代法律文化的差距仍然很大,要实现法律文化的现代化,必须不断推进经济政治文化体制改革,理性继承中国传统法律文化和大胆移植西方法律文化并加以本土化,强化法制教育和普法工作,树立公民法律信仰。
关键词:法律文化,变迁,法治,现代化。

二十世纪七十年代末以来,中国开始实施改革开放政策,先后在经济、政治、文化以及法律等领域进行了程度不同的变革实践。法律文化也随之经历了一个变迁过程,体现和影响着中国法治建设的进度、广度和深度。客观反映改革开放以来中国法律文化的变迁轨迹,评析法律文化的变迁特征,探寻法律文化现代化的实现途径,对中国法治建设工程乃至政治、经济及文化等诸多领域变革的进一步深入都具有重要的理论和实践意义。本文试图体现这方面的价值功用。
法律文化是一个多义概念,一方面在于法律文化作为一个新的概念和问题进入理论研究领域的历史较为短暂。西方国家以美国法学家拉伦茨·弗里德曼在1969年发表的《法律文化与社会发展》为标志,始于二十世纪六十年代末。而在中国,对法律文化这一概念引进、介绍并加以研究的,则是二十世纪八十年代中期的事情。另一方面,文化概念本身就具有多义性、歧义性和不确定性等特征,自然影响到它的子概念法律文化。综览众多研究法律文化的著作文章,对法律文化概念的定义不下几十种,但可以归纳为广义、中义和狭义三大类。本文认同中义法律文化观,即法律文化是指内隐在法律理论、法律规范、法律制度、法律组织机构和法律设施当中并通过这些法律现象表现出来的法律思想观念价值体系,它指导并制约着这些法律现象的变化和发展。法律文化从结构角度可以分为内隐法律文化和外显法律文化,内隐法律文化即法律意识,它包括法律心理和法律思想体系两大层次;外显法律文化包括法律规范制度和法律组织机构设施两大体系。本文以此为前置条件和逻辑起点,并同时以主导法律文化为主线展开对改革开放以来中国法律文化的变迁述评。
一、法律文化的变迁轨迹
中国法律文化是自夏、商、西周以来四千余年法律文明发展的历史沉淀,具有一种超常的稳定性,就一个较短的时期内其变迁轨迹通常不太明显,对这一时期再进行阶段细分更具难度。但是,自二十世纪七十年代末以来,中国进入了改革开放的历史巨变时代,先后在经济、政治及文化等各个领域实施了变革,整个社会全面进入转型期。法律文化作为与政治经济联系更为密切的文化样式,在内外部因素的作用下也开始了向现代化的迈进,呈现出较为明显的变迁轨迹。特别是外显法律文化的进步,基本上适应了政治经济体制改革的需要,与西方现代法律文化的差距日益缩小,建立了较为完善的社会主义市场经济法制体系。内隐法律文化也在外显法律文化的作用之下,加上法学研究的广泛开展及各级各类学校的法制教育和自八十年代中期开始的全民普法活动,法律意识和法制观念有了不同程度的提高。在法律文化本身的内部矛盾互动和政治经济各系统的外部作用之下,中国法律文化整体上正在不断地走向现代化。
纵观改革开放二十多年以来的中国法律文化变迁历程,我们可以从不同的角度对它进行阶段细分。笔者认为,影响法律文化变迁的根本因素在于经济政治制度的变革而引发的法律文化内部的矛盾互动。另外,中国的法治化进程是一个以政府主导民众受动的自上而下的运行模式。因此,以政治经济体制变革为背景,以主导法律文化变迁为主线,进而考察整个法律文化的变迁过程,是符合马克思主义基本原理的科学分析方法。以此为据,改革开发以来的中国法律文化变迁轨迹,可以分为三个各有侧重的发展时期,而后一时期同时又主动包含前一时期的自然延续。
(一)法律文化现代化的思想理论准备和启蒙时期。文革结束后,1978年开展的“实践是检验真理的唯一标准”的大讨论,冲破了“两个凡是”和个人崇拜的长期禁锢,打跛了思想僵化、教条主义的沉重枷锁,迎来了思想文化的大解放。在这样的思想背景以及“健全社会主义民主,加强社会主义法制”方针的指引下,法律文化发展迎来了第一个活跃期。在七十年代未八十年代初,开展了“人治”与“法治”、“法律面前人人平等”的大讨论,符合现代法治精神的法律思想逐步得以确立。在显性法律文化建设方面,国家先后出台了刑法、刑事诉讼法、民法通则、民事诉讼法及行政诉讼法等基本法律;法学理论研究方面,继八十年代初大讨论之后,从八十年代中期开始,又深入涉及法的概念、法制要求、法律与政策的关系等诸多主题。更具理论和技术价值的是,作为法律文化研究的核心概念——法律文化——已于这一时期由我国学者从西方引进并加以持续研究,在法律文化概念、结构、内容、法律文化在整个文化系统中的地位作用及法律文化现代化等方面都取得了有益的学术研究成果。1986年,全民普法的第一个五年计划开始全面实施,自上而下的现代法律文化启蒙教育运动正式拉开帷幕。
(二)以市场经济为主臬的现代法律文化初步构建时期。这一时期肇始于1992年党的十四大召开。十四大明确提出了“中国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制”。大会的召开和市场经济目标的确立为法律文化现代化提供了强大推动力。市场经济是充分体现自由、公平、竞争、独立自主和权利平等的现代经济形态。市场经济从一定意义上讲就是法制经济,建立与之相适应的现代法律制度和形成与之相适应的现代法律文化氛围是市场经济的内在要求。在这一强力推动下,围绕建立市场经济法律体系的立法活动全面展开,先后制定或修改了一系列有关市场经济方面的基本法律。法学理论研究再掀高潮,在大量引进和介绍国外的法学思想理论的同时,提出并探讨了一系列新的法学理论与法制观念,如公私法划分、法治经济、立法平等、社会主义市场经济法律体系、现代法的精神、人权与法制等等。“二五”普法在第一个五年计划取得初步成效的基础上全面展开,公民了解到并学会运用更多的国家基本法律,法制教育力度加大。以自由、平等和权利为内核的法律价值观念逐步得到主导法律文化的认同并向大众法律文化渗透。
(三)以建立“法治国”为目标的政治体制改革为主臬的现代法律文化构建时期。1997年,党的十五大召开,首次明确将“依法治国,建设社会主义法治国家”确立为政治体制改革的根本目标和治理国家的基本方略,并对依法治国与法制发展战略作了精辟阐述。在此推动力作用下,中国的立法和执法监督力度进一步加大,立法质量明显提高。法学研究也有了新的契机和理论兴奋点,掀起了探讨依法治国,建设社会主义法治国家的理论热潮,对民主政治、法治模式、法治与德治、立法行政司法改革、农村法治建设等方面也进行了深入的理论探讨,并出版了大量有关法治方面的论著。全民普法方面,自1996年开始的“三五”普法通过五年的努力效果显著。全国8亿普法对象有7.5亿人参加了各种形式的学法活动,50多个重要法律法规被列入重点宣传普及计划。中共中央连续举办的11次法制讲座,起到了巨大的示范表率作用。五年来,全国省部级领导干部专题法制讲座已举办252次,9951人次参加;经过正规法律培训的地市(厅局)级领导达到17.6万人次。各地各部门配合严打、扫黄打非、禁毒禁赌等斗争和换届选举等工作,大力宣传有关法律法规,为法律实施营造了良好的社会环境。继“三五”普法之后,从2001年始,又展开了以领导干部、司法行政执法人员、青少年和企业经营管理人员为主要对象、以提高全民族的法律素质为目标的“四五”普法。随着全民普法运动的不断深入,公民的法律素质有了进一步的提高,学法用法意识普遍加强,现代法律文化有了更为扎实的民众基础。
总体来说,中国法律文化在改革开放的这一期间虽有很大进步但仍然处于现代法律文化的启蒙和初级发展阶段。法律思想从禁锢中解放出来才始于七十年代末,对法律文化本身的理论研究更是在八十年代中期之后的事情,外显性法律文化与内隐性法律文化发展很不协调,作为现代法律文化动力装置的社会主义市场经济体制还很不健全,政治民主程度还不够高,整个中华民族的文化现代化程度仍然很低。当前中国社会仍然缺乏现代法律文化存在经济政治和文化基础。
二、法律文化的变迁特征
1.从一元法律文化到多元法律文化不断冲突与整合。
新中国成立以后,由中国传统法律文化与社会主义法律文化整合而成的中国社会主义法律文化占绝对主导地位。改革开放以来,这一局面开始发生变化,中国法律文化作为一个整体,出现了三个相互作用的法律文化子系统,它们分别是中国传统法律文化、社会主义法律文化和西方法律文化。中国传统法律文化“是一种发源于过去、存在于现在并在一定程度上影响于未来的法律文化。”它经历了几千年的演变和发展,形成了一种有着鲜明个性和成熟形态的文化样式,存在于中国民众的法律认知、法律情感、法律评价以及风俗习惯、行为方式当中,作用于国家制定法控制之外的社会生活领域,甚至在一定程度上直接体现在国家制定法当中,在影响民众的日常生活秩序和国家法制定、实施方面发挥着重要作用。它一直是新中国成立之前的主导法律文化。新中国成立后,由中国传统法律文化与前苏联社会主义法律文化整合而成的中国社会主义法律文化逐渐占据主导地位。它直接指导着中国国家法的制定、实施和法律制度、法律设施、法律技术的成熟与完善,影响着中国民众的法律意识和行为模式。随着改革开放政策的实施,社会主义市场经济的逐步确立,传统法律文化和中国社会主义法律文化作为人们应付和解决各种自然的、社会的法律问题的经验、知识和评价体系,已不能完全反映社会物质生活条件的状况和变化,经济政治体制变革的现实迫切需要一种与之想适应的新型主导法律文化。以市场经济和民主政治为根基的西方法律文化作为一种现代法律文化的参照体系再一次全面而深刻地影响和作用于中国社会,渗透到法律观念、政治法律体制、法律体系框架、具体的法律制度,以及法律学术、法律教育等各个领域,与中国法律文化不断地冲突与整合,这种状况从七十年代末始至今一直在持续着,西方法律文化的许多要素已逐步内化为中国法律文化的一部分。
传统法律文化、社会主义法律文化与西方法律文化的异质性决定了这三种法律文化的冲突与整合是一个复杂而艰难的过程。首先,三种法律文化赖以存在社会物质生产方式不同。传统法律文化以农业经济和封建专制政治为基石,凸现重德轻法、重刑轻民、重实体轻程序等基本特征。社会主义法律文化以计划经济和高度集权为基石,凸现重公法轻私法、重义务轻权利等基本特征。西方现代法律文化以市场经济和民主政治为基石,重视法的价值即平等、正义、权利和程序等。莫庸讳言,这是三种不同历史发展阶段上的法律文化,分别代表不同的生产力水平和物质生产方式,反映着不同的政治经济基础和文化价值观念。它们互为异质,在中国当今社会都有一定的存在土壤,但社会变革及法律文化发展的内在要求又促使它们不得不彼此调适整合。其次,中国二十多年法律文化变迁的历史轨迹也充分说明了整合的艰难程度。比如,八十年代初期关于“法治”与“人治”的大讨论,八十年代中期以来对“法律文化”概念的引进及所进行的广泛而深入的讨论研究,八十年代末九十年代初法学理论研究热潮的衰退,九十年代中期关于“法制”与“法治”争论,及近年来关于“法治”与“德治”关系的论述,以及在引进知识产权立法技术后的某些副作用等等,都是传统法律文化、社会主义法律文化与西方法律文化冲突与整合的显现。总之,冲突难以避免,整合是历史必然,中国法律文化发展的内在矛盾与西方法律文化的影响冲击是中国法律文化走向现代化的内部动力与外部动力,互动结果必然促使法律文化走向现代化。
2.从义务本位观主导到权利本位观主导。
中国有着四千余年的人(德、礼)治传统,崇尚等级、特权和服从。它与现代法治的最大区别在于前者以义务为本位,后者以权利为本位。新中国成立以后,受前苏联影响,长期实行中央高度集权的治国模式,“集权政治是权力结构内部为等级的政治关系,其权力运行以支配—服从方式进行。”这样一来,传统法律文化的义务本位观念非但没有被削弱,反而行以强化。由此可见,重义务轻权利是中国传统法律文化与社会主义法律文化的一个共同特征,它们都把法律作为控制和规范被统治者的一种工具和手段,其具体价值原则共同表征为:法的主要作用是社会政治控制;法道德化或宗教化;特权合法化;法的实现等级化;“法”“刑”相类似等等。
社会变革必然导致法律文化的变迁。市场经济和民主政治建设的深入,社会物质生产方式的变化,使义务本位观念的经济政治根基发生动摇,权利本位观逐渐找到了适应自身发展的土壤,并成为法学家特别是青年法学家最为关注的一个热点问题。“权利本位说”在当代中国的兴盛,源自于1988年6月6日—10日在吉林省长春市召开的首届全国法学基本范畴研讨会。之后,在中国法学会法理学研究会1990年年会、1994年年会和1990年民主、法制、权利与义务讨论会上,权利本位观日益成为大家的共识。他们认为:在权利和义务的关系(结构)中,权利是第一性的,是义务存在的前提和依据,法律设定义务的目的是为了保障权利的实现;权利须受法律的限制,而法律限制的目的是为了保障每个主体的权利都能得到实现;在法无明文限制或强制的行为领域可以作出权利推定;只有在承认权利是义务的依据这个前提下才能真正实现权利和义务的一致性。“义务并不是独立于权利之外的一种异生物,而是发韧于权利大树上的一簇分支,是权利的一种特殊形态,是对象化了的权利,是主体和内容发生了转化的权利,每一权利主体只有尽其义务才有条件实现其权利并维护其权利。……权利更根本,义务是其派生,权利是目的,义务是手段。权利和义务并不是二元的,而是一元相生的。”
当前,虽然以权利本位取代义务本位已成为社会共识,但是从根本上消除义务本位观念尚待长期的努力。反映在现实生活中,当前公民的平等、权利观念淡薄而权力崇拜观念浓厚,甚至出现权力左右经济发展的“权力经济”现象。总之,只要义务本位观念未有彻底根除,权利本位观念没有根本树立,法律文化的现代化就不可能真正实现。
3.从公法文化一枝独秀到公法与私法文化共同繁荣。
诸法合体一并于刑是中国传统法律的基本特征。《说文》解释:“法,刑也。”历代法典统称刑律,违法统称犯罪,司法部门统称刑部。由于刑法条文多是义务性、禁止性、强行性的规范,实质上是国家公权的体现。所以,公权思想,公法优位主义就成了我国传统法律文化的一大特色。正如日本著名法学家滋贺秀三在谈到欧洲与中国在法文化上的对极性时说:“纵观世界历史,可以说,欧洲的法文化本身是极具独特性的。而与此相对,持有完全不同且最有对极性的法文化的历史社会似乎就是中国了。这一点大概已为大多数人所肯定。在欧洲,主要是以私法作为法的基底和根干;在中国,虽然拥有从古代就相当发达的文明的漫长历史,却始终没有从自己的传统中生长出私法的体系来。中国所谓的法,一方面就是刑法,另一方面则是官僚制统治机构的组织法,由行政的执行规则以及针对违反规则行为的罚则所构成的。”新中国成立后,由于长期以来受“左”的教条主义观点的影响,我国法学界普遍否认社会主义国家存在公法与私法的划分问题,并认为划分公法和私法,是资本主义社会法制和法学的特有现象。他们的主要理论依据是:从所有制角度看,“在实行生产资料公有制的国家,没有公法与私法之分”,认为私法的基础是生产资料的私有制,在社会主义国家,生产资料的私人占有已不复存在,因此相应的私法也就失去了存在的基础,公、私法的划分也就自然消失了。从掌握政权的阶级看,“国家权力回到人民的手中,人民成了国家的主人,也就消灭了私法存在的根据”。从法律的历史类型看,公、私法的划分是资本主义法律的特有现象。因此,在资产阶级法制的废墟上建立的社会主义法律,就不应当再沿用公法和私法的划分。从社会主义社会利益的统一而言,社会主义制度“消灭了社会利益和个人利益的对抗性”,保证了两者的“紧密结合”,因此公、私法的划分也就失去了意义。这种理论观点直接左右着中国国家法的立法实践,改革开放以前对刑事立法的重视及改革开放以后对刑事立法、经济立法与组织立法的重视,民商事立法的严重滞后都充分说明了这一点。
九十年代以来,越来越多的学者逐步认识到,对于公私法的划分问题,需要用新的理论重新研究,重新认识。从科学的观点说,任何一种理论观点,都是在实践中不断发展的,人们的认识也是在实践中不断深化和完善。由于社会主义现阶段的经济成分是多元的,以公有制为主体的多种经济形成并存为我国宪法和法律所确认。而否认公、私法划分的根据之一,是生产资料的私人占有的消灭和纯粹公有制的建立,既然清一色的纯粹公有制经济在社会主义社会中,特别是在其初级阶段上不可能存在,那么否认公、私法的划分的所谓经济基础,也只能是一种奢谈或主观想象。因此,必须按照市场经济模式要求,划分公法与私法,建设现代化的公法文化和私法文化,并应将这种划分上升到法治国家建设的高度加以认识和重视。一些学者认为“公私法的区别,是现代法秩序的基础,是建立法治国家的前提。”“建立社会主义市场经济法律制度,要求以承认公法与私法的区别并正确划分公法与私法为前提。”他们着重从总结西方公私法划分的历史经验、对“传统否定论”的剖析与批驳及市场经济的本性要求等三个方面来论证公私法区分的必要性和对于建立法治国家的意义。当前,尽管也有学者对公私法划分的意义及其论证提出了一系列的诘问,但承认私法的存在并对私法建设日益重视是不争的事实。正如有的学者所说:“在今天的中国重谈这一主题仍有很重要的现实意义,这不仅因为四十年来我们一切以国家为本位的公法精神渗透了整个法学领域,而且也因为中国四千年来有文明记载的历史中始终以刑法为本,根本不存在什么私法精神。我们要发扬私法精神就是要补足历史所缺的这一页。”
4.从单一强化政策文化到不断强化法治文化。
长期以来,中国是一个典型的依靠政策来治理国家的政策社会,法律服从于政策、依赖于政策是建国初期就确立的一项法制建设原则。《中共中央关于废除国民党的六法全书与确定解放区的司法原则的批示》指出:人民的司法工作在新的法律还没有系统地发布以前,应该以共产党的政策及其人民解放军的其他纲领、政令作为依据。党和国家主要领导人也曾说过:“我们基本上不靠那些(指法律,作者注),主要靠决议,开会,一年搞四次,不靠民法、刑法来维持秩序。……法律只能作为办事的参考。”五十年代后期还认为:要人治不要法治,《人民日报》一篇社论,全国执行,何必要什么法律。到了文革期间,政策文化的专制独尊已经到了登峰造极的地步,法治文化横遭摧残,消声匿迹。
七十年代末以来,中国的改革开放政策孕育的社会巨变再一次实证了中国政策文化的强大力量。然而,改革开放政策在推进中国经济、政治体制变革的同时,客观上却推进了中国现代法治文化的形成和发展。进而在法理学上引发了政策与法律关系的深入讨论。在讨论中,主要围绕两个互相联系的问题展开。一是两者的关系问题,大致有三种观点:法律高于政策;政策高于法律;政策与法律不能分出高低主从。二是政策与法律发生矛盾时应该怎样处理,也有三种意见:应该执行法律,依法办事;应该执行政策,按政策办事;应该对具体情况进行分析,然后再决定按政策还是按法律办事。随着讨论的进一步深入,越来越多的学者认为,执行政策与执行法律在本质上应该是一致的,执行政策必须有利于实施法律,有利于树立法制观念;政策对法律有一定的指导作用,但政策必须受法律的制约,而不能违反法律;在国家和社会生活中,特别是在建立市场经济和民主政治的条件下,“必须从过去主要依靠政策过渡到主要依靠法律办事。”这是市场经济发展的客观要求和必然规律。必须明确发展市场经济民主政治建设,都离不开法制的保障、制约和导向。“依法办事,树立法律至上的权威性,应是法治国家的主要之点。”
政策社会和法治社会的区别、政策文化与法律文化谁居主导的不同,实质上就是政治权威和法律权威的区别,是人治和法治的区别,是法律的工具性和价值性的区别。根本意义上讲,是集权专制和民主共和的区别。这是一个治国理念和治国实践的根本性问题。更深层次的原因还在于,在法律具体运作中,政治结构的不合理,政治权力的无限扩大压抑着法律的正常发挥,权力与法律的争斗交错,法律与政策、法律与党的作用混淆都可能使法律沦为权力的附庸或政策的补充物。
二十多年法治文化的发展和成熟,并没有改变中国现在仍然是一个政策社会的现实,当今中国社会至多是一个纵比建立了比较系统的法律体系的法制社会和政策社会的混合体,而不是法治社会。法律作为政治的附庸的地位并没有得到根本的改变。对超越于法律之上的“道德理想国”的追求和崇拜心理并没有消除。一些与法治国不相符合的法律文化思想并没有清除,许多关系特别是党与政府、党与国家权力机关的关系并没有理顺。因此,要使法治文化走向繁荣,实现政策文化与法治文化的良性互动,尚要经历一个漫长的曲折过程。
5.内隐法律文化严重滞后于外显法律文化发展。
法律文化是一个内容丰富的文化结构复合体,它既包括由法律心理和法律思想体系组成的内隐法律文化(法律意识),又包括由法律制度规范体系和法律组织机构设施组成的外显法律文化。双层结构多个元素的矛盾互动,形成法律文化不断变迁的立体演进形态。改革开放以来,内隐法律文化与外显法律文化都得到程度不同的发展,但前者明显落后并严重制约后者的发展,进而影响到中国整个法律文化的现代化进程。
外显法律文化的载体就是法律上层建筑本身,法律制度是主要标志。在二十多年的改革开放历程中发生了巨大变迁,基本适应现代中国政治经济和社会发展的需要。从立法角度看,党和国家领导人切身感受了文革期间无法无天给国家和人民带来的深重灾难。“为了保障人民民主,必须加强法制。”“应该集中力量制定刑法、民法、诉讼法和其他各种法律”。于是,一场蔚为壮观的立法运动就此在共和国全面铺开,立法速度不断加快,立法数量与日俱增。经过二十多年的努力,已初步构建了社会主义市场经济法律体系框架,从根本上改变了“无法无天”的状况。据统计:自1979年起至1999年8月底,除新宪法外,共和国最高立法机关已审议通过了253件法律、106件有关法律问题的决定。此外,国务院颁布了800多件行政法规,30个省、自治区、直辖市人大及其常委会制定或批准了7000多件地方性法规,国务院各部委和地方政府还发布了3万多件规章。共和国重建法制以来,全国人大及其常委会审议通过的300多件法律和有关法律问题的决定中,五届期间为60件,六届期间为63件,七届期间已上升至87件,八届期间更是猛增到117件。1995年2月28日召开的八届全国人大常委会第12次会议,更是创下了共和国立法史上的空前记录,一天就出台了7部法律。据测算:进入20世纪90年代中期后,最高立法机关平均每13天就“生产”出一部法律,国务院平均每6天就制定出一部行政法规。比立法数量更能说明问题的是法制体系的发展水平,经过漫漫二十多年的立法追求和奋斗,一座以宪法为基石、以民事的、刑事的、经济的、国家机构的和诉讼等方面的基本法律为骨架、以各种不同层级的法律法规规章为构件的现代法制大厦基本形成。伴随着法制体系框架的成功构建,一个一度无法可依的国度,终于获得了基本有法可依的新生;从立法技术上讲,也进一步走向成熟和规范,出台了《立法法》,立法“二审制”变为“三审制”,形式上确保了立法的质量和法律的公平性;新的情况“不仅要求制定新的法律,而且也要求创设适宜的机构实施新法律。”现在,法律组织机构也已更加专门化、专业化和精细化,不仅司法部门内部已分工日趋成熟,行政部门亦主要成为政法律法规和规章的而不仅仅是政策和上级指示。随着中国加入世贸组织,中国的外显法律文化将更加理性化、国际化和现代化。
与外显法律文化相比,内隐法律文化属于思想上层建筑范畴,远离经济基础,却与本民族的传统文化盘根错节,因而具有相对的独立性、稳定性和滞后性。尽管社会发展,上层建筑也随着社会经济基础的变化而发生相应变化,但要使内隐法律文化发生变迁,需要经历一个非常缓慢的时间和过程,特别是法律心理层次,它是一个民族千百年来文化传统积淀的产物,经世代相传而取得稳固的地位,形成一种“超稳定形态”,即使受到外来文化的冲击,它也会坚守自己的阵地,采取排斥态度。法律思想体系是内隐法律文化的高级形态,是理论化、理性化、体系化了的法律心理和法律价值观。较之法律心理而言,它与经济基础和政治法律上层建筑有着更多的联系,是一种“亚稳定形态”。但是,法律思想体系的主体一般是一个社会中的法学家,法律工作者及其他各阶层受过系统法律教育的人士和公民,而不可能是全体成员,不能代表整个内隐法律文化的变迁过程;其次,就法律思想体系本身而言,受传统法律思想影响甚大,在许多问题上难有根本性的突破。
不可否认,社会的巨变必然触动内隐法律文化稳态局面,广大民众的学法、守法、用法意识明显增强,广大法律学者的法学研究热情更是进一步高涨,从观念、思想和理论上努力适应中国的法治化进程。但是,由于内隐法律文化的“超稳态”特征, 在许多方面又严重阻碍了外显法律文化发展,成为中国法治化建设的反向动力。第一,在治国理念上,“重礼轻法”、“德主刑辅”思想一直贯彻始终,从根本上说是与建设“社会主义法治国家”格格不入的;第二,仇视法、轻视法、不信任法以及“将诉讼同教化相联系”的厌法心理,在广大民众当中仍有深厚的思想基础,这与“法至上”、“法信仰”的法治原则难以相容;第三,法律意识不强和法律素质不高,直接影响到立法质量、法律制度完善和法律体系的构建以及执法守法环境。当前存在的诸多法律频繁修改、法律的不统一、严重的有法不依、执法不严和执法混乱状况就是很好的说明。“一个较为现代的制度性法律文化缺少与之相协调的观念性法律文化的配合”就不可能正常运转。因此,实现法律文化的现代化,仅有外显法律文化的现代化是不够的,从更深层的意义上讲,只有内隐法律文化的现代化才是真正意义上的法律文化现代化。
改革开放以来二十几年的法律文化变迁,除了呈现以上几个鲜明特征以外,还表现为从只承认法律的工具性、民族性和阶级性特征到逐渐认同法律的价值性、共同性和社会性特征的转变。随着改革开放的进一步深入,中国与国际社会的经济、政治和文化交往的日益频繁,中国法律文化在变迁过程中将会有新的特征不断涌现,从而更加全面深刻地印证中国法律文化的现代化进程。
三、法律文化现代化的实现途径
法律文化的变迁过程是一个法律文化现代化的渐进过程,而法律文化的现代化是构筑法治社会大厦的前提和根基。西方法治实践历程充分证明了文化进步的重要意义。正如某位学者评价西方近代法治时说:“没有这个由文化到政治,由抽象到具体制度的转化,就不会有近代法治。”但是,中国自古以来的法律文化传统整体上无法创生出现代法治,在许多方面,文化传统还因其与现代法治的深刻矛盾与冲突,构成了现代法治的反向力量。因此,要实现社会主义“法治国家”的民主政治目标,必须充分认识到法律文化建设的重要性,努力实现中国法律文化的现代化。
(一)进一步深化改革扩大开放,确立社会主义市场经济和推进政治体制改革,实现经济市场化和政治民主化。
着眼于自然经济向商品经济、集权政治向民主政治的转变,从社会经济形态的转型和政治结构的变革中去寻找中国法律文化现代化的历史动力,是一种科学认识方法。商品经济的形成和资产阶级政治制度的确立实现了西方法律文化的近代化,市场经济和资本主义民主政治的发展实现了西方法律文化的现代化。西方法律文化的近代化和现代化总是与西方经济形态和政治结构的变革相伴随,这一规律与马克思主义关于经济基础决定上层建筑的基本原理是完全一致的。因此,中国法律文化的现代化也必须首先从中国经济政治变革中寻找根本动力。
首先,“商品经济这一社会人类学的历史运动,同时伴随着文明社会法权关系与法律文化的深刻改变。”在分析法律文化的进步时,经济因素是我们必须给予高度重视的一个历史动因。自给自足的自然经济形态只能产生与之相适应的传统法律文化样式,以市场经济为特征的资本主义社会必然导致传统法律文化的现代转换,以计划经济为特征的传统社会主义社会也形成了特有的法律文化样式,这既是历史现实,又是规律。可见,要实现中国法律文化的现代化,根本动力之一就是实现经济的现代化,即不断深化经济体制改革,促使社会主义市场经济进一步确立和完善。其次,相对于经济因素来讲,政治因素对法律进步的影响更为具体和直接。第一,执政者的治国理念直接影响法律的地位和权威。西方自古希腊以来就形成的“法治国”传统与中国几千年对超越法律之上的“道德理想国”的苦苦追求而导致的“重礼轻法”就是鲜明的例证;第二,执政治者的政治主张为了能够得到广泛的服从,往往都会通过法律的形式加以具体化、固定化和条文化。从这一角度讲,法律就成了政治的一种反映装置,政治的每一个进步都会在法律中得以显现,亦即表现为法律的进步。所以,要实现法律文化的现代化,离不开政治的民主化和政治体制的现代化。
(二)正确处理继承传统法律文化与移植西方法律文化的关系,促进法律文化的现代化转变。
法律文化的现代化,本质上就是要建立一套与现代市场经济和民主政治相适应的并由现代化了的人所主动接受的动态法律观念价值体系。以自给自足的自然经济为基础、以巩固皇权神圣不可侵犯为宗旨的中国传统法律文化,因其具有的专制性、等级性、封闭性以及重刑轻民、刑罚酷烈、缺乏正当程序观念等特征而与现代法律文化根本对立,传统法律文化从总体上不可能再生现代法律文化。但是,也决不能由此而全盘否定传统法律文化。应该看到,中国传统法文化曾给我们民族和国家增添了光彩,它向世界传递过智慧之火,它是一笔财富,同世界上任何一种文化体系一样,既有守旧消极的因素,也有进取积极的一面。我们决不能在一片废墟上构筑我们的现代法律文化。我们可以在剔除了传统法律文化的内核之后,对某些方面给予创造性的转换,使之附属于新的内核之上。当然,任何一种形式存在的传统法律文化,都必须在市场经济和民主政治面前接受洗礼,“合者存,不合都亡,再也不能让旧的缠住新的,死的拖住活的。”
另一方面,世界法律的发展史表明,法律移植是落后国家加速法制发展的必由之路。通过对中西法律文化的考察可以发现,中西法律文化的差别,实质上是自然经济、产品经济与市场经济的差别,是农业社会与工业社会的差别,是封闭社会、半封闭社会与开放社会的差别,是乡村社会与城市社会的差别,是伦理社会与法理社会的差别。一句话,中西法律文化乃至整个中西文化的差别,是“古”与“今”的差别。西方国家为人类创造了发达的法律文化,这是人类的共同财富,作为在整体上处于落后状态的我们,必须大胆地移植其先进的成果。法国著名比较法学家达维德说过:“在法的问题上并无真理可言,……很多改进可以在别人已有的经验中汲取源泉。”因此,只有不断地鉴别和吸收,才能不断地改进,我们不必过分惧怕移植西方的法律文化,马克思主义就是从西方引进,迄今已成为大多数中国人的政治信仰。鲁迅先生说的好:“虽是西洋文明罢,我们能吸收时,就是西洋文明也变成我们自已的了。好像吃牛肉,决不会吃了牛肉自己也即变成牛肉的。要是如此胆小,那真是衰弱的知识阶级了……”不要“一到衰弊陵夷之际,神经可就衰弱过敏了,每遇外国东西,便觉得仿佛彼来俘我一样,推拒,惶恐,退缩,逃避,抖作一团,又必想一篇道理来掩饰。”改革开放以来,传统法律文化与原社会主义法律文化赖以存在的物质生活条件发生了巨大变化。以封建政治权力为特点,以道德为本位的传统法律文化及以计划经济为特点、以义务为本位的社会主义法律文化已经难以为人们在新的物质生活条件下的法制建设和法律生活提供有效的知识和经验,必须加以变迁,实现向现代化的转变。影响中国法律文化变迁的外部文化因素主要就是西方法律文化。尽管中国法律文化有其自身的某些优越性,但没有市场经济和民主政治的天然细胞,移植西方法律文化并使之本土化对完善中国法律制度、提高民众法律素质方面具有重要现实意义。
(三)公平立法,严格执法,公正司法,树立法律信仰。
所谓法律信仰,就是“人们对法表现出一种忠诚意识、神圣崇尚、巨大热情和高度信任,它包含着社会对法的理性推崇,寄托着现代公民对法律的终极关切及法律人的全部理想与情感。”改革开放以来二十多年的立法活动,建立了相对完备的法律制度,初步形成了社会主义市场经济法律体系。但是,法律在经济、政治和社会生活中的实现程度极低,有法不依、执法不严、违法不究或乱究的现象大量存在,法律缺乏应有的权威性,社会公众与法律之间甚至存在某种程度的内在紧张关系,表现出对法律的冷漠、厌恶、规避或拒斥,而不是对法律的热情、期待、认同和参与。究其根源,就在于长期以来由于传统的、党的、国家的和民众的原因而导致的法律信仰的缺失。“法律必须被信仰,否则它将形同虚设。”而只要法律没有被信仰,“只要法律还没有被看成是坚固的堡垒,以阻止实施任何与法律相抵触的国家决定或党的决议,……社会就没有避免重复出现悲惨事件的保障。”法律信仰问题是整个法律理论的最高问题,它是法律的实施、功能、价值以及效益能否真正实现的文化支撑点。
在中国现阶段,实现法律信仰,必须解决以下几个问题:第一,立法公平,包括立法程序民主公开和法律内容平等公正。“被人们普遍所遵守的法律必须是制定得良好的法律”。人们对法律的信仰,在很大程度上是由于人们需要法律并实际感知到法所具有的神圣性、公正性和权威性,“如果认为在立法者偏私的情况下可能有公正的法官,那简直是愚蠢而不切合实际的幻想!既然法律是自私自利的,那么大公无私的判决还能有什么意义呢?”法律制度可以完备,但如果法律只代表某个政党或者某个政府部门的利益,搞“法律走私”,法律不符合“法”的要求,不体现公平、正义等终极价值,法信仰就无从建立。第二,执法严格公正。这里的执法,既包括行政执法,又包括司法。徒法不足以自行,法律实现了“平之如水”,接下来的关键就是执法者。“执法官乃是会说话的法律”,如果执法官作出一次不公正的判决,那比一次犯罪祸害犹烈。改革开放以来,我国的执法环境虽然有了很大改善,但是在执法活动中乱立章法,以言代法,以权压法,干扰执法,越权执法,滥施处罚,以罚代法,以罚代刑,徇私枉法,贪赃枉法,不履行法律职责等执法违法现象仍然存在,有些现象还表现相当突出。“执行法律的人如果变为扼杀法律的人,正如医生扼杀病人,监护人绞杀被监护人,乃是天下第一等罪恶。”执法者的公正与否以及他们本身的法律信仰问题,直接影响到社会公众对法律的信仰。正所谓“生殖与灾荒,皆天也,法制与悖乱,皆人也。”
(四)强化法制教育和普法工作
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铁路路外伤亡事故报告、处理、统计办法

铁道部


铁路路外伤亡事故报告、处理、统计办法

1979年12月31日,铁道部

在铁路行车中,发生火车与其他车辆碰撞和路外人员伤亡事故,根据国务院〔1979〕178号文件规定,铁路各单位应按本办法的规定办理。
(一)路外伤亡事故的通报
1、在区间发生路外伤亡事故,列车司机和运转车长应立即停车,对事故现场作好标记和记录,将死伤者移出线路,伤者急送就近医院或随车带往有医院的前方站抢救治疗,尽速恢复正常行车,并速将事故情况报告就近车站。
巡道工或其他人员发现时,亦应立即报告就近车站。
2、车站接到报告后,应立即报告分局列车调度员,并通知有关段和公安派出所,共同组织人员急赴事故现场进行紧急处理。尸体应派人看守。
3、车站和公安派出所接到报告后,应尽快分别报告地方政府和公安部门并通知伤亡者家属和所属单位。
4、在站内或段管线内发生的路外伤亡事故,站、段亦按以上方法紧急处理,并直接报告分局列车调度员。
报告项目如下:
(1)发生的月、日、时、分。
(2)发生地点(区间、公里、米)。
(3)列车车次,机车型号,牵引辆数、吨数,司机、车长及有关人员姓名。
(4)交通车辆所属单位、车种、辆数和装载情况。
(5)伤亡人员所属单位、姓名、职业、性别、年龄。
(6)事故概况及原因。
(7)铁路机车、车辆、线路损坏情况。
(8)是否需要救护车、救援列车和起重机。
(9)责任者及其所属单位。
5、分局列车调度员接到报告后,应立即填写行车事故概况表并报告分局调度值班主任、安全监察室、公安分处、有关单位和铁路局值班调度员。
如需要救护车、救援列车或救援队时,分局调度值班主任应即发布出动命令,通知有关人员并报告铁路局调度值班科长。
6、铁路局值班调度接到报告后,应填写行车事故概况并立即报告值班调度科长、安全监察室、公安处及有关单位。
7、对于一次死伤多人(死亡和重伤五人及以上)的重大路外伤亡事故,铁路局、分局除按以上规定报告外,还应报告铁路局长、分局长和铁道部值班调度员。
8、铁路火车与其他车辆碰撞,虽路外伤亡人数未构成重大路外伤亡事故,但如铁路损失达到《铁路行车事故处理规则》规定的重大、大事故条件者,亦列为重大路外伤亡事故。
火车与牲畜碰撞,达到《铁路行车事故处理规则》规定的重大、大事故条件者,列重大路外伤亡事故,达到险性及一般事故条件者,列一般路外伤亡事故。
9、铁道部值班调度员接到重大路外伤亡事故报告后,应填写事故概况表并立即报告值班调度处长,由值班处长通知安全监察委员会。
10、铁路局(或分局)安全监察室和公安处(或分处)应分别及时将重大路外伤亡事故情况报告省、市、自治区人民政府和公安部门。
11、铁道部安全监察员会和公安局应分别及时将重大路外伤亡事故情况报告国家劳动总局和公安部。
(二)路外伤亡事故的调查处理
1、发生路外伤亡事故,应成立事故调查处理委员会,在当地县以上人民政府领导下进行调查处理。
一般路外伤亡事故,由有关站、段主持,铁路公安和有关单位以及伤亡者所属单位的代表参加。
多人伤亡重大事故,由铁路分局长(付分局长)主持,铁路公安和有关单位以及伤亡者所属单位的代表参加。死伤较多或损失严重的,铁路局长(或付局长)应率领安全监察室、公安处和有关处人员参加调查处理。
遇有火车与汽车、拖拉机相撞时,应通知当地交通监理部门参加。
跨局(分局)运行的列车、机车,发生路外伤亡事故时,由发生(发现)地点所在铁路局(分局)处理、统计。
2、事故调查处理委员会的任务是:调查事故情况,收集资料,作成事故现场调查记录,查明事故原因,分析确定责任,吸取教训,研究防止事故措施,做出处理决定。
3、凡属铁路主要责任的路外伤亡事故,责任单位应按事故调查处理委员会的意见,对责任者提出处理意见。一般路外伤亡事故报铁路分局审批,重大路外伤亡事故报铁路局审批。
4、重大路外伤亡事故发生后,事故调查处理委员会应及时向铁路局和铁道部拍发电报,拍发办法及内容如下:
(1)发报人:事故调查处理委员会。
(2)收报人:铁道部长、部安全监察委员会、公安局、铁路局长、局安全监察室、公安处。
(3)电报等级:按特急电报办理,等级标志为“X”。
(4)电报内容、代号如下:电文先记“重大路外伤亡事故”然后用下列代号(见附表)。代替报告项目,再填记具体内容(不用项目可省略)。
5、路外伤亡事故调查处理报告
事故调查处理委员会在调查处理完毕后,填写“路外伤亡事故调查处理报告”,以书面上报有关单位。
(三)路外伤亡事故的统计、分析、总结报告制度
1、分局安全监察室每日应将前一日的路外伤亡事故情况报告铁路局安全监察室。
铁路局、分局安全监察室应随时将重大路外伤亡事故上报。
2、路外伤亡事故统计分析表铁路分局于每月、季、半年、年度后七日内报送铁路局安全监察室,铁路局于十五日内报送铁道部安全监察委员会。
3、铁路局、分局每季、年度终了应将路外伤亡事故分析、总结情况报送上级。
在分析、总结安全工作时,应把路外伤亡事故作为内容之一。
4、铁路局、分局应定期向所在省、市、自治区人民政府汇报路外伤亡事故情况。
铁道部安全监察委员会应定期向国家劳动总局汇报。
附表
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│代号│ 代 表 事 项 │
│--│----------------│
│1 │发生月、日、时、分 │
│--│----------------│
│2 │发生地点(线名、区间、公里、米)│
│--│----------------│
│3 │发生列车车次、种类 │
│--│----------------│
│4 │机车型号、牵引辆数 │
│--│----------------│
│5 │事故概况及原因 │
│--│----------------│
│6 │交通车辆所属单位、车种及破损情况│
│--│----------------│
│7 │伤亡人员所属单位、姓名、职业 │
│--│----------------│
│8 │铁路机车、车辆、线路破损情况 │
│--│----------------│
│9 │责任者及其所属单位 │
│--│----------------│
│10│线中开通时间 │
---------------------
(附件略)


长沙市城市房地产交易管理办法

湖南省长沙市人民政府


长沙市城市房地产交易管理办法

长沙市人民政府令第89号

《长沙市城市房地产交易管理办法》已于2003年12月24日经市人民政府第25次常务会议审议通过,现予发布,自2004年3月1日起施行。

市长:谭仲池

二○○四年一月十九日





第一章 总 则



第一条 为规范城市房地产交易市场,保障交易当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本市城市规划区国有土地范围内房地产的交易及其管理,适用本办法。

地上无建(构)筑物的土地使用权交易,不适用本办法。

第三条 本办法所称房地产交易,包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁以及房地产中介服务等。

第四条 市房屋产权管理局(以下简称市房产局)在规定职责范围内负责全市房地产交易的管理工作,其他相关部门根据各自职责做好房地产交易管理工作。



第二章 一般规定



第五条 房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

第六条 房地产权利人以共有房地产转让或设定抵押的,按份共有的房地产,以房地产权利人所占份额为限;共同共有的房地产,必须经全体共有人书面同意,转让人或抵押人为全体共有人。

第七条 房地产交易合同应当采用书面形式,当事人应当持合同或者有关法律文书等相关资料到市房产局办理房地产交易相关手续。

第八条 办理房地产交易等相关手续,当事人可以亲自办理,也可以由代理人代为办理;其中,法定代理的,受托人应交验代理人的法定代理资格证明;委托代理的,受托人应提交委托人的书面委托,并交验委托双方有效的身份证件。

当事人为无民事行为能力人或限制民事行为能力人的,监护人应提交监护资格证明和监护保证书,并交验有效身份证件。

第九条 房地产交易当事人应当向市房产局如实申报房地产交易价格,按规定缴纳税费。

第十条 发布房地产广告,应当遵守房地产广告发布的有关规定,不得欺骗和误导公众。

第十一条 办理房地产交易等相关手续,当事人应当向受理单位提交规定的资料。受理单位出具收件收据的日期为受理日。经审查,提交的资料需要补正的,受理单位应当一次性书面告知,资料补正日为受理日。

受理机关应当按照法律、法规、规章和政务公开规定的时限办结。

第十二条 当事人应对其所提交资料的实质内容的真实性负责。

法律、法规、规章规定受理机关需对提交的资料进行核实的,受理机关应当指派两名以上工作人员进行核实。



第三章 房地产转让



第十三条 本办法所称的房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

前款所称的其他合法方式主要包括:

(一) 以房地产交换的;

(二) 以房地产抵债的;

(三) 房屋继承;

(四) 以房地产作价入股、与他人成立企业,房地产权属发生变更的;

(五) 一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资、合作开发经营房地产,而使房地产权属发生变更的;

(六) 因企业被收购、兼并或者合并,房地产权属随之转移的;

(七) 单位房屋因调拨、价拨,房地产权属发生转移的;

(八) 法律、法规、规章规定的其他方式。

第十四条 按照国家和本市有关规定可以单独转让的停车库等附属建筑物、构筑物和附属设施,需单独转让的,应当在转让合同中约定;未在转让合同中约定单独转让的,视作一并转让。

按照房屋建筑设计为独立成套的房屋,不得分割转让。

第十五条 房地产转让的价格由转让当事人协商议定。经济适用房的销售价格实行政府指导价。

集体、国有房地产转让时,应当符合有关法律、法规和规章的规定。

房地产转让合同中载明的价格应当包括该房屋占用范围内土地使用权的价格。

第十六条 共有房屋出售时,其他共有人在同等条件下有优先购买权。

租赁房屋出售时,出租人应在法定期限或约定期限内书面通知承租人,承租人在同等条件下有优先购买权。

享有优先购买权的人应自接到通知之日起三十日内予以书面答复,逾期不答复的,视为放弃优先购买权。

第十七条 当事人应当自房屋转让事实发生之日起九十日内向市房产局申请办理转移登记。

转让当事人申请办理房屋权属转移登记应提交以下主要资料:

(一) 房屋权属证书和土地使用权属证书;

(二) 转让当事人的身份证明;

(三) 转让合同或者与转让有关的生效的法律文书;

(四) 法律、法规规定的其他应当提交的资料。

房地产转让或者变更时,应当向市房产局申请办理房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

第十八条 取得《商品房预售许可证》应当符合以下条件:

(一)取得土地使用权证书;

(二)取得商品房建设工程规划许可证;

(三)取得商品房建筑施工许可证;

(四)房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶、高层建筑达到十层,并已确定施工进度和竣工交付日期(含环境和配套设施建设);

(五)已确定商品房预售方案;

(六)已在本市银行开立商品房预售款监管帐户,与银行签订了预售款监管协议;

(七)物业管理方案。

市房产局对符合条件的,应当依法发放《商品房预售许可证》;对不符合条件的,作出不予许可的决定,并书面通知申请人。

第十九条 商品房买卖双方可以使用由建设部、国家工商行政管理总局监制的《商品房买卖合同》示范合同文本,房地产开发企业不得强制买受人使用其自制的格式合同。使用自制格式合同文本与买受人签订合同的,对销售广告和宣传资料中已明示的事项,买受人有权要求在合同文本中作出明确约定,出卖人不得拒绝。

第二十条 房地产开发企业或买受人应当在预售合同签订之日起三十日内,到市房产局办理登记备案手续。

第二十一条 商品房预售合同的主要条款发生变更,买卖双方应当在签署补充协议后三十日内到市房产局办理预售合同变更登记备案手续。

商品房买卖合同被解除、撤销或宣告无效的,应当在三十日内到市房产局办理注销登记备案手续。

第二十二条 预购商品房在预售合同登记备案后房屋竣工前,商品房买受人可以再行转让,房地产开发企业应予配合办理相关手续。

再行转让当事人应当会同房地产开发企业自签订转让合同之日起三十日内向市房产局申请办理变更登记备案手续。

预售的商品房再行转让时,预售合同载明的权利义务随之转移。



第四章 房地产抵押



第二十三条 本办法所称的房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以其抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

本办法所称的在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行,作为偿还贷款履行担保的行为。

本办法所称的预购商品房贷款抵押,是指买受人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

本办法所称的最高额抵押,是指抵押人与抵押权人协议,在最高债权额限度内,以房地产对一定期间内连续发生的债权作担保的行为。

第二十四条 下列房地产不得设定抵押:

(一) 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育用房、医疗卫生用房和其他社会公益房地产;

(二) 被列为文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物;

(三) 依法被查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产;

(四) 国有土地使用权设定抵押后的在建工程及建成的建筑物;

(五) 权属有争议的房屋;

(六) 依法不得抵押的其他房地产。

第二十五条 房地产开发企业不得以已经销售的商品房设定抵押权;房地产开发企业以在建工程设定抵押权的,在抵押存续期间,未经抵押权人同意不得进行预售。

经抵押权人同意预售的房屋,应当注销相应部位的抵押权。

第二十六条 抵押人担保的债权不得超出抵押物的价值。其中在建工程抵押所担保的债权不得超出该建设工程占用范围内的土地使用权和已投入的资产总额。设定抵押权后,该房地产的价值大于所担保债权的,余额部分可以抵押,但抵押所担保的债权数额不得超出其价值的余额部分。

同一房地产设定两个以上抵押权的,抵押人应将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。

第二十七条 债权人和债务人可以房地产设定最高额抵押。设定最高额抵押权时,抵押人和抵押权人应当约定连续发生债权的期间、被担保债权的最高限额。

第二十八条 房地产开发企业和其他建设单位以在建工程设定抵押权,所担保的主债权仅限于建造该建设工程的贷款,但已付清该建设工程全部建造款的不在此限。

以在建工程设定抵押权,必须同时符合以下条件:

(一) 房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶、高层建筑达到十层;

(二) 符合建设工程承发包管理的有关规定。

第二十九条 买受人以预购商品房设定抵押权,所担保的主债权仅限于购买该商品房的贷款,但已付清该商品房全部购房价款的不在此限。

以预购商品房设定抵押权,应当符合有关商品房预售管理的规定。

第三十条 抵押人和抵押权人协商一致,可以变更抵押合同,并签订书面变更合同。

抵押合同变更,须经有关主管部门批准的,应征得原批准的主管部门的书面同意;一宗抵押物上存在两个以上抵押权的,需要变更抵押合同的抵押权人,必须征得所有后顺位抵押权人的同意。

第三十一条 抵押当事人应当在抵押合同订立之日起三十日内,向市房产局申请办理抵押登记。

办理房地产抵押登记,应当向市房产局提交以下主要文件:

(一) 房屋权属证书;

(二) 主合同;

(三) 抵押合同;

(四) 可以证明抵押房地产价值的资料;

(五) 法律、法规规定的其他应当提交的资料。

第三十二条 抵押合同发生变更或抵押关系终止的,抵押当事人应当在变更或终止之日起十五日内,到市房产局办理变更或者注销抵押登记手续。

办理注销抵押登记手续时,抵押人申请但抵押权人不申请的,市房产局可以受理抵押人的申请,但应书面通知抵押权人限期配合办理注销手续,抵押权人逾期无正当理由仍不配合办理注销登记的,市房产局可以依法核准抵押人的注销登记。

第三十三条 建设工程竣工后,原设定的在建工程抵押在办理初始登记时,随之转为现房抵押;已设定的预购商品房贷款抵押,在办理商品房权属转移登记时,随之转为现房抵押。

第三十四条 已设定抵押权的房地产,被依法列入拆迁范围的,抵押人应及时书面通知抵押权人,抵押双方可重新设定担保,也可依法清理债权债务,解除原抵押合同。

债务人不提前清偿债务或不提供新的担保的,因拆迁补偿安置取得的房地产或补偿费为抵押财产。



第五章 房屋租赁



第三十五条 本办法所称的房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

本办法所称的房屋转租,是指房屋承租人经出租人同意将承租的房屋再出租的行为。

第三十六条 下列房屋不得出租:

(一) 属于违法建筑的;

(二) 不符合房屋使用安全标准的;

(三) 司法机关、仲裁机构和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的;

(四) 依法公告列入拆迁范围的房地产;

(五) 有关法律、行政法规规定禁止出租的其他情形。 `

第三十七条 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后三十日内,向市房产局申请登记备案。对符合房屋租赁登记备案条件的,市房产局应按规定予以备案;对不符合房屋租赁登记备案条件的,市房产局应书面通知申请人。

租赁合同依法变更或解除、终止的,租赁当事人应当在合同变更或解除、终止之日起十日内到市房产局办理变更登记或注销登记手续。

房屋转租,应符合原租赁合同的约定和征得原出租人的同意,订立转租合同,并按照本办法的有关规定办理登记备案手续。

第三十八条 申请房屋租赁登记备案应当交验下列资料:

(一) 租赁合同;

(二) 房屋权属证书;

(三) 申请人的有效身份证件;

(四) 法律、法规规定应提交的其他资料。

委托出租房屋,须提交房主的授权委托书;出租共有房屋,须提交其他共有人同意出租的证明;承租人为境外人员的,还应提交公安机关签发的居留证件。

第三十九条 出租下列房屋不予办理租赁合同备案登记:

(一) 无房屋权属证书的;

(二) 权属有争议的;

(三) 已设定抵押,未经抵押权人同意的;

(四) 共有房屋未取得其他共有人书面同意的。

第四十条 房屋出租不妨碍房屋所有权的转移。

在租赁期内租赁房屋所有权发生变动的,不影响租赁合同的效力,房屋受让人应承担原出租人的义务并享受原出租人的权利。

第四十一条 房屋租赁期间,出租人改建、扩建、翻建、装饰、装修出租房屋的,应征得承租人同意。

承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施,不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的,应征得出租人同意,并签订书面合同。

第四十二条 房屋租赁期间,因房屋及其设施出现破损而影响正常使用的,承租人应采取有效措施防止破损扩大,并及时通知出租人维修;出租人不及时维修且涉及房屋安全的,承租人应报请市房产局进行安全鉴定,并可自行维修,所发生的合理费用,由出租人支付。

合同另有约定的,从其约定。



第六章 房地产中介服务



第四十三条 本办法所称的房地产中介服务是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。

房地产咨询,是指为房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面咨询服务的经营活动。

房地产价格评估,是指对房地产进行测算,评定其经济价值或价格的经营活动。

房地产经纪,是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。

第四十四条 设立房地产中介服务机构,应自领取营业执照之日起三十日内,持营业执照副本等文件资料,到市房产局备案。

第四十五条 房地产中介服务机构应按规定向市房产局报送房地产中介服务统计报表。表格式样由市房产局统一制发。

第四十六条 房地产中介服务机构及其从业人员提供房地产中介服务不得有下列行为:

(一) 擅自提高中介服务收费标准;

(二) 给未取得《长沙市商品房预售许可证》的商品房进行销售代理;

(三) 给未取得房屋权属证书或者权属有纠纷、权利受限制的房屋进行经纪服务;

(四) 以个人名义接受委托,或同时在两个及以上房地产中介服务机构执业;

(五) 允许他人以自己的名义从事房地产中介服务业务;

(六) 索取、收受委托合同以外的酬金或者其他财物,或利用工作之便,牟取其他不正当的利益;

(七) 与一方当事人串通损害另一方当事人权益;

(八) 提供虚假材料、隐瞒真实情况,损害当事人的利益;

(九) 法律、法规、规章禁止的其他行为。



第七章 法律责任



第四十七条 违反本办法第三十六条规定将房屋出租的,由市房产局责令停止出租,并可处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款,但最高不超过30000元。

违反本办法的其他行为,由法律、法规、规章规定的执法机关依法予以处罚。

第四十八条 行政机关工作人员在房地产交易过程中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。



第八章 附则



第四十九条 城市规划区外国有土地上的房地产交易,参照本办法执行。

集体土地上的房屋在本集体经济组织内部交易的,参照本办法执行。

县(市)城市房地产交易管理参照本办法执行。

第五十条 本办法自2004年3月1日起施行。





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