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浅议房地产开发项目前期策划合同的订立

湖南金州律师事务所 文颖律师

自上个世纪九十年代以来，商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧。2003年之后，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续，开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。
在此前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议??? 房地产开发项目前期策划合同。
一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念
日本策划专家和田创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言，通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出，以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。
房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系，许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。 房地产开发项目前期策划合同从法律上定性，属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征：首先，房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次，房地产开发项目前期策划属于决策服务，合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外，委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失，受托人不承担责任。
二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。
（一） 委托人的义务
房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有：
1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。
2、依据合同约定阐明需要咨询的问题，并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求，它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言，受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务，也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见，在受托人完成咨询报告和意见后，委托人要及时组织评价鉴定，确认工作成果是否符合合同约定的条件，予以验收。
4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定，分次或一次性履行支付报酬的义务。
（二） 受托人的义务
1、依约完成策划方案
受托人的主要合同义务包括三项，一是完成房地产项目的市场调查工作，二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析，三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点，受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括： （1）市场调研
A区域房地产市场调研
B类比竞争楼盘调研
C各类物业市场调研
D项目功能与主题定位分析
E目标客户定性调查
F目标客户定量调查
G市场定位分析和项目价格定位分析
F项目可行性总评估分析报告
(2)项目投资策划
A宏观经济和本区域城市市场调研
B项目所在地环境、现状及发展趋势判断
C项目开发方式和开发节奏建议
D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析
E项目投入产出分析及资金运作建议
(3)项目规划策划
A项目背景分析
B项目名称和标志
C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示
D单体主力户型组合概念方案
E整体建筑风格定位、色彩计划
F室内布局、装修概念提示
G环境规划及艺术风格提示
H公共家具设计概念提示
I公共装饰材料选择指导
J灯光设计及背景音乐指导
K项目建成后未来生活方式指引
依据以上义务，受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。
2、保证策划方案达到合同约定的要求。
咨询报告是委托人进行项目决策的主要依据。它要求受托人在技术咨询工作中，采取严肃认真的态度，力求咨询报告的先进性、可行性，避免咨询报告华而不实或出现失误、质量低劣、无参考价值等情况的发生，从而使策划方案和意见达到合同约定的要求。
3、配合和接受委托人的验收。
受托人进行的策划，需经委托人对策划方案验收后方为履行完毕合同。在项目验收过程中，受托人应委派专业技术人员和策划方案设计人员按时参加由委托人组织召开的工作会议，对咨询报告中的专业术语、调查依据、科学依据、策划理念等进行解释。保证委托人能够清楚明白的知悉整个书面报告的内容并有能力予以实施。
江苏省徐州市人民政府


市政府关于批转市民政局《徐州市城市居民最低生活保障办法实施细则》和《徐州市城市居民最低生活保障对象优惠政策》的通知

(2000年4月18日)

各县(市)、区人民政府，市各委、办、局(公司)，市各直属单位：

市政府同意市民政局《徐州市城市居民最低生活保障办法实施细则》和《徐州市城市居民最低生活保障对象优惠政策》，现批转给你们，希结合实际情况，认真贯彻执行。

健全和完善城市居民最低生活保障制度，是社会保障体系的一项重要工作，是党、国家和全社会都十分关注的民心工程。各级政府及其民政部门要切实加强管理、精心组织、周密安排，要从稳定社会、提高人民生活水平的高度出发，努力做好各项具体工作。各有关部门要相互支持、紧密配合，共同保障我市城市居民最低生活保障工作的顺利开展。



徐州市城市居民最低生活

保障办法实施细则


第一条 根据《徐州市城市居民最低生活保障办法》制定本实施细则。

第二条 市、县(市)、区、街道办事处、乡(镇)人民政府、居民委员会在实施城市居民最低生活保障工作中，各负其责。

(一)市民政局主管本市最低生活保障工作，其职责是：

1负责制定、修改、实施办法、细则和有关规定；

2负责下一年度用款计划的制定；

3负责市级承担的保障金的拨发；

4负责指导各县(市)、区保障制度的具体实施；

5负责全市保障金发放的各种证、册、表等的印制；

6负责市级有关部门工作的协调；

7会同有关部门制定市区居民最低生活保障标准；

8负责组织对低保对象的审查。

(二)县(市)、贾汪区民政局的职责是：

1负责各项制度和程序的制定、落实；

2负责本级保障金筹集到位；

3负责组织保障对象的申请、审核和审批；

4负责保障金的发放、统计和审核；

5负责财务、档案和业务管理；

6负责镇、街道和居委会干部的业务培训。

(三)市区民政局的职责是：

1负责各项制度和程序的落实；

2负责保障金支出预算、决算的制定和报告；

3负责区级保障金筹集到位；

4负责组织保障对象的申请、审核和审批；

5负责保障金的发放、统计和审核；

6负责财务、档案和业务管理；

7负责区、街道和居委会干部的业务培训。

(四)街道办事处、镇人民政府的职责是：

1负责对最低生活保障的申请对象进行摸底调查和审核上报；

2负责保障金的发放和管理；

3负责保障对象档案的建立和管理。

(五)居委会受管理审批机关的委托，其职责是：

1负责受理保障对象的申请并上报；

2组织保障对象保障金的领取；

3负责保障对象的张榜公布，收集群众意见；

4完成管理审批机关依法委托的其他工作。

第三条 城镇居民家庭收入(指家庭所有成员各种经济收入的总和)，由下列部分构成：

(一)工资、奖金收入。指从工作单位取得的工资、奖金、年终加薪、劳动分红、退职生活费，下岗人员基本生活费等。

(二)赡养费、抚养费、扶养费。赡养费是指成年子女对父母尽赡养义务所应付的款额以及有负担能力的孙子女、外孙子女，对子女已经死亡的祖父母、外祖父母尽赡养义务所应付的款额；抚养费是指父母对未成年的子女尽抚养义务所应付的款额，以及有负担能力的祖父母、外祖父母对父母已经死亡的未成年孙子女、外孙子女应尽抚养义务所应付的款额；扶养费是指有负担能力的兄、姊对父母已经死亡或父母无抚养能力的未成年弟妹应尽扶养义务所应支付的款额。

(三)保险金收入。指离退休人员的离退休费、养老保险金，失业职工领取的失业保险金，因工致残职工的伤残补助金、抚恤金，因工死亡职工供养直系亲属抚恤金等。

(四)劳动收入。指个人独立从事各种技艺、各项劳动服务所得的报酬，包括私营企业、个体工商户从业人员和自由职业者(如律师、注册会计师等)，以及从事第二职业如设计、安装、讲学、书画、雕刻、咨询、技术服务、劳动服务等取得的收入。

(五)实物收入：是指单位发放的用以充抵本条第一款第(一)项所列收入的实物。

(六)其他收入，指生活困难补助、遗属补助、租金、中介费、转包、承包等合法收入。包括：

1受赠人和继承人接受他人的财产；

2存款、贷款和各种债券的利息收入，有投资的股息、红利收入；

3政府有特殊政策规定的经济收入，如职务作品的作者和职务发明创造的发明人或设计人获得的奖金和报酬。个人所有的著作权、专利权、专有技术等给个人带来的收入。

计算居民家庭收入期限，以申请居民最低生活保障前3个月家庭收入的平均值为准。

第四条 市区、各县(市)、贾汪区的城市居民最低生活保障标准应当每年制定一次。下一年度的保障标准与当年度的保障标准发生变化的，应当经市政府批准或县(市)、贾汪区政府批准并报市政府备案后实施，并于实施前30日内向社会公布。

第五条 申请审批程序(一)由户主向户口所在地居委会提出书面申请，并提供以下证明：

1家庭中在职人员所在单位出具的收入证明；

2赡养、抚养、扶养义务人家庭收入状况证明；

3其他有关证明材料。

(二)申请人如实填写《徐州市城市居民最低生活保障金申请表》(一式三份)。

(三)居委会根据受委托职责，将申请表及有关证明材料上报镇政府(街道办事处)。

(四)镇政府(街道办事处)对居委会上报的材料逐项审核后，签署意见连同证明材料上报县(市)、区民政局。

(五)县(市)、区民政局对镇政府(街道办事处)上报的材料进一步核实，对符合条件的予以审批，并将各种证明材料存档。对批准给予保障的申请表，一份报市民政局备案，一份留县(市)、区民政局存档，一份退镇政府(街道办事处)作为发放保障金的依据。市、县(市)、区民政局，镇政府(街道办事处)对批准的保障对象及时填写《徐州市城市居民享受最低生活保障金登记表》。对不符合条件的申请表及材料退回户主，并写出书面理由。

(六)镇政府(街道办事处)接到同意保障的审批表后，发给保障对象《徐州市城市居民最低生活保障金领取证》。

(七)由居委会、镇政府或街道办事处张榜公布保障对象名单，接受群众监督。

第六条 保障金发放程序

(一)镇政府(街道办事处)每季度填写《城市居民最低生活保障金发放名单》报县(市)、区民政局。

(二)县(市)、区民政局审核后，足额将保障金下拨到镇政府(街道办事处)。

(三)保障对象持《领取证》按规定日期到镇政府(街道办事处)领取保障金，发放结束后5日内，镇政府(街道办事处)填写《城市居民最低生活保障领取报销单》报县(市)、区民政局。

(四)县(市)、区民政局每季度结束前5日内填写《徐州市城市居民社会保障金情况统计表》报市民政局。

第七条 保障资格的复核程序

(一)“三无”对象领取保障金满1年，其他保障对象满3个月，由户主所在镇政府(街道办事处)进行复核，填写《徐州市城市居民领取最低生活保障金复核表》，一式三份。

(二)居委会应当如实填写有关证明材料和表格，上报镇政府(街道办事处)。

(三)镇政府(街道办事处)进一步审核后，签署意见，对需要变更或停领的上报县(市)、区民政局，对停领的由镇政府(街道办事处)收回其《领取证》，如保障对象无故不填写复核表，则取消其保障资格。

第八条 保障资金的筹集程序市区保障对象(不含贾汪区)所需保障金由市、市区财政按6∶4的比例负担。

(一)县(市)、区民政局在每年11月20日前向同级财政部门和市民政局编报下年度保障金支出预算建议；每年年终前10日内根据《城市居民领取最低生活保障金人员花名册》的人数和金额向同级财政部门抄送正式预算。

(二)市民政局汇总各市区情况，每年11月底向市财政局编制下年度保障金预算建议；每年年终前15日内向市财政局报送正式预算。

(三)经市财政局审核后，市、市区财政局按照所分担的比例，列入同级财政预算，由民政部门根据批准的保障金预算，按季度编制分月用款计划，经同级财政部门核定后，按季度拨付民政部门最低生活保障金支出专户。各级民政部门应当在每季度底前5日内向同级财政部门报送最低生活保障金支出报表。

(四)各级民政部门在年度终了后，认真做好清理对帐工作，并随同单位财务决算报表向同级财政部门抄送保障金年度决算和说明，财政部门将审核后的保障金年度决算随同社会保障财务决算报表报送上一级财政部门。

第九条 统计报表《徐州市城市居民领取最低生活保障金统计表》由市、县(市)、区民政局，街道办事处和镇政府共同持有，按季度和年度分别填报。镇政府(街道办事处)一式两份，一份自留存档，一份报县(市)、区民政局；县(市)、区民政局一式三份，一份自留存档，一份报市民政局，一份抄送同级财政部门；市民政局一式两份，一份自留存档，一份抄送市财政局。

第十条 管理与监督

(一)市民政局是城市居民最低生活保障制度实施工作的主管部门，按照市民政局，县(市)、区民政局和镇政府(街道办事处)分级管理、分级负责的原则，实施规范化、公开化、动态化管理。

(二)保障金的审批发放实行县级民政部门、镇政府(街道办事处)、居委会三级负责制，坚持公开保障政策、保障对象、保障金额的原则。

(三)保障资金实行专户管理，专款专用，对贪污、挪用保障金的，按贪污、挪用救灾款处理；对工作人员玩忽职守、优亲厚友、弄虚作假，造成不良影响的，给予纪律处分，直至追究法律责任。

(四)市、县(市)、区民政局，镇政府(街道办事处)、居委会每月应对保障对象和保障金的发放进行跟踪检查，发现问题及时处理。

(五)申请领取保障金的家庭，应如实反映家庭成员情况和家庭收入；当家庭收入发生变化时，主动提出变更或取消领取最低生活保障金。

(六)各县(市)、区民政局、镇政府(街道办事处)对申请保障对象要认真审核、严格把关、及时足额地将保障金发放到真正困难的保障对象手中。

(七)各有关单位为保障对象提供证明材料一定要实事求事，不得弄虚作假；对违反本办法规定、情节严重的，由有权机关对责任单位以及责任人给予通报批评或纪律处分，直至追究法律责任。

第十一条 关于《办法》中几个概念的说明

1补助金。补助金是指一九五四年十月三十一日前入伍的在乡老复员军人享受的定期定量补助。

2抚恤金。抚恤金是指烈士家属、因公牺牲军人家属、病故军人家属和革命伤残人员享受的抚恤金。

3“共同生活的家庭成员”，是指与户主同在一个户口簿上的成员，其工资、奖金、补贴等收入均应计入家庭收入。

4“基本生活必需品”是指米、面、食油、调味品、蔬菜、豆制品、肉、鱼、禽蛋、奶制品、衣着、洗理费用等。

5“就业年龄内”是指男性16周岁至60周岁，女性干部16周岁至55周岁，女性工人16周岁至50周岁。

6赡养费、抚养费、扶养费的计算方法为：赡养、抚养、扶养义务人以户为计算单位，人均收入未超出最低保障标准的，不计算赡养费、抚养费、扶养费；人均达到最低生活保障标准时，超出部分的50%用被赡养、被抚养、被扶养人总数相除，得数为赡养费、抚养费、扶养费。

第十二条 本细则自发布之日起实施。