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财政部关于印发《关于农业企业制定内部财务管理办法的指导意见》的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-13 04:42:55  浏览:9058   来源:法律资料网
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财政部关于印发《关于农业企业制定内部财务管理办法的指导意见》的通知

财政部


财政部关于印发《关于农业企业制定内部财务管理办法的指导意见》的通知
1995年3月20日,财政部

国务院有关部门,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),新疆生产建设兵团:
制定企业内部财务管理办法,是完善我国新建立的企业财务制度体系的一个重要环节,也是加强企业内部财务管理的有力措施。为了指导、帮助、督促农业企业制定企业内部财务管理办法,我们根据农业企业财务管理的具体情况,并参照工业企业有关文件,制定了《关于农业企业制定内部财务管理办法的指导意见》,现印发给你们,请组织实施。执行中有什么问题,请及时将情况报送我们。

附件:关于农业企业制定内部财务管理办法的指导意见
农业企业内部财务管理办法是农业企业根据《企业财务通则》和农业企业财务制度的规定,结合其自身生产经营特点和管理要求而制定的规范企业内部财务活动的管理办法。企业必须按照国家的统一要求,建立起合理、科学、有序的内部财务管理办法,既把国家赋予企业的理财权具体化、制度化,也要强化企业自我约束,确保新的财务制度体系的有效实施。

一、制定企业内部财务管理办法的基本原则
建立企业内部财务管理办法必须遵循以下原则:
(一)必须遵循国家统一规定
《企业财务通则》和分行业的企业财务制度是国家进行宏观财务管理的财务法规,是企业活动必须遵循的原则规范。制定农业企业内部财务管理办法,必须依据并遵循《企业财务通则》、农业企业财务制度和国家的其他有关财务法规,不能超越或突破国家的统一规定,更不能脱离国家财务法规另搞一套,确保国家财务法规的有效实施。
(二)必须充分体现企业生产经营特点及其管理要求
农业企业具有农业、工业、商品流通业、交通运输业、建筑业、服务业等六大行业并存,农、林、牧、副、渔同时发展,农、工、商综合经营的特点,各行业又有不同的生产规模、经营方式、组织形式,其财务活动的方式方法也不可能完全一致。企业制定内部财务管理办法,既要遵循国家统一规定,又要充分考虑其生产经营特点和管理要求,使之具有较强的可操作性。对国家赋予的理财自主权,企业应在内部财务管理办法中具体化,凡是可由企业进行选择的财务事项,企业应根据国家统一规定并结合其实际情况作出具体规定。
(三)必须全面规范企业的各项财务活动
企业的财务活动贯穿于生产经营的全过程,财务管理也必须是对全过程的管理。企业制定内部财务管理办法,应该体现全面性的原则,既要有资金筹集的管理制度,也要建立资产、收入和费用、利润分配等管理制度,还要建立对家庭农场的财务管理制度,同时对属于微观财务管理范围而在国家财务法规中未作规定的有关内容、企业内部财务关系、财务管理体制以及相关的职责分工等,也应作出规范,确保企业财务活动有序运行。

二、企业内部财务管理办法的结构体系
(一)企业内部财务管理体制
1.明确农业企业场长(经理)在财务管理上的权责。包括遵守国家法律、法规,根据企业财务预算方案组织好企业生产经营;具体确定企业内部财务管理机构设置;组织拟定企业内部财务管理办法;接受企业内部审计机构的财务检查以及财政、税务、审计机关的监督等。
2.明确企业财务负责人(总会计师或行使总会计师职权的企业领导人员)的权责。包括宣传贯彻国家有关财务政策;审核重要财务事项;协调各职能部门、基层单位与财务部门的关系;组织制定财务预算,负责预算方案的实施,并督促企业财务部门下达落实成本、费用、利润、家庭农场上交利费等考核指标;定期检查各职能部门、各基层单位财务预算执行情况,研究解决执行中的问题;负责组织企业财务核算,审核财务决算等。
3.明确企业财务部门的权责。包括负责财务预算的编制、执行、检查、分析;具体制定企业内部财务管理办法,组织、指导基层单位的财务管理和经济核算;如实反映本单位的财务状况和经营成果,监督财务收支,依法计算缴纳国家税金并向有关方面报送财务决算;参与企业经营决策,统一调度资金,统筹处理财务工作中出现的问题。
4.明确各职能部门的权责。包括配合财务部门落实财务预算,检查分析财务预算、计划的执行情况;组织基层单位的财务管理工作;建立基层单位的财务控制制度;填报各种原始记录和报表,做好各项基础工作。
5.明确基层核算单位的权责。包括落实内部经营责任制和经营自主权;配合企业财务部门落实财务预算,检查分析财务预算的执行情况;组织财务管理工作,建立财务控制制度;订立与家庭农场职工承包合同,合理确定家庭农场上交利费标准;抓好家庭农场实际上交利费工作,认真履行承包合同,合理分配收益;指导家庭农场财务管理;填报各种原始记录和报表,做好各项基础工作。
6.明确企业的各项财务关系。包括企业与投资者的财务关系;企业与被投资单位的财务关系;企业与内部单独核算单位的财务关系;企业集团公司与成员单位之间的财务关系;企业内部各职能部门之间的财务关系;与家庭农场职工之间的财务关系。特别是实行公司制的企业,应根据公司章程的规定具体明确企业与股东会、董事会的关系,设置监事会的,还应明确监事会与有关各方的关系。
(二)企业内部财务管理的基础工作
1.明确原始记录管理及填报要求。严格规定企业生产经营活动中的产量、质量、工时、劳务的转移、大型农机具的作业量、设备利用、存货的消耗、收发、领退、转移,自产农畜产品的留用,牲畜的死亡、繁殖、出售、转群、淘汰、屠宰以及各项财产物资的毁损等各环节的原始记录工作;统一规范各种原始记录的格式、内容和填制方法,签署、传递、汇集、反馈的要求,确保原始记录的真实、完整、正确、清晰、及时,健全财务核算资料。
2.建立先进、合理的定额管理制度。包括定额管理的范围;制定劳动定额、物资的采购和储备定额、费用定额、人员定额、工时定额、农机具作业定额、设备利用率以及各项成本费用开支标准、预算标准的依据、方法、程序;明确定额的执行、考核的具体办法;建立各项定额的定期修订制度等。
3.建立计量验收制度。包括明确各种计量检测手段的配置及其管理、校正、维修等要求;严格规定企业财产物资的购进、领用、运输、转移,产品的入库、销售等各个环节计量验收管理工作;建立验量和验质相结合的计量验收制度等。
4.建立财产、物资的管理及清查盘点制度。包括明确各项财产、物资的转移、调出、调入、收发、领退、盘盈、盘亏、毁损、报废及产役畜的转群、淘汰的管理制度及相关手续,规定固定资产台帐制度和设备操作、使用、维护、检修岗位责任制,以及工具、器具和其他低值易耗品的保管使用制度;建立定期和不定期财产物资盘存制度,所有企业在编制年度决算前必须进行一次全面的清查盘点,并且明确规定重点清查的办法,做到帐、物、卡三相符。
5.建立场内计划价格制度。大中型企业应明确建立场内计划价格制度,包括制定计划价格的依据、方法、实施范围和计划价格的管理等。特别是对各种在产品、幼畜及育肥畜、半成品、备品、配件、原材料、自用农副产品、低值易耗品、工具、动力、劳务、农机具作业等制定统一计划价格;有条件的小型企业,如需要,也可以实行场内计划价格制度。
6.明确编制财务预算的要求。包括明确财务预算编制办法、程序,计划期内预算调整的程序和方法等。
7.建立财务分析制度。包括财务分析的主要内容;财务分析的基本要求和组织程序;财务分析的具体方法以及财务分析报告的编写要求等。
8.建立内部稽核制度。包括明确内部稽核工作的职责分工;稽核工作的内容和要求;审核凭证,复核帐簿、报表的方法等。
(三)资金筹集的管理制度
1.规定筹资的预测及分析制度。包括资金需要量的预测,资金预算的编制,资金成本的分析等,以便于选择最佳筹资渠道,确定合理的资金结构。
2.规定资本金管理办法。包括资本金分类管理以及资本保全、增值的管理。应按照投资主体划分界定国家资本金、法人资本金、个人资本金、外商资本金等。需要增资扩股的企业应当明确增资扩股办法,健全实收资本验收入帐的各项程序,明确出资责任,并建立资本保全制度。对国家各种专项拨款用于企业生产性建设而形成各种固定资产的,要单独核算管理,转增国家资本金。
3.规定资本公积金的管理。应明确资本公积金的来源及其管理办法,具体包括资本溢价、法定财产重估增值,资本汇率折算差额以及接受捐赠的资产等。
4.规定负债的管理。要严格划分流动负债和长期负债,明确应付款项的登记、清理、兑付等程序以及职工福利费的开支项目和应付工资的管理;专项应付款的管理;长期债券的发行审批程序及债券溢价折价的摊销;长期借款合同的管理以及责任部门的落实;各项负债的归还、利息的计付及财务处理办法。
(四)货币资金及往来户结算的管理制度
1.规定货币资金日常管理的原则。包括确定企业货币资金收支的管理权限;建立货币资金收支信息反馈制度等。
2.规定现金管理制度。应根据现金流动性大的特点,规定现金的使用范围和库存现金限额,建立现金的内部控制制度,并规定备用金的管理办法等。
3.规定银行存款的管理办法。一是应明确各项结算纪律,保证银行结算业务的正常进行;二是建立健全银行存款日记帐,明确规定其制度以及定期与银行对帐单核对制度,保证帐实相符;三是健全银行存款内部控制系统,明确支票登记、领用、签发、报帐、核对、清查等具体管理办法,严格各环节及有关人员的责任。
4.明确其他货币资金的管理。对外埠存款、银行汇票存款、在途货币资金、信用证存款等要设立外埠存款台帐,对其使用情况建立经常性清理制度;对企业单位信用卡的开设,应明确审批权限并严格规定持卡人的责任及对使用情况的监督办法。
5.规定外币业务的管理制度。具有涉外经济业务的企业应明确外币业务的管理办法。一是健全外汇资金登记保管手续;二是合理选用折合汇率,外币业务较多的企业为简化核算手续,可选用当月1日的市场汇价作为折合汇率。外币业务较少的企业,为增加核算的准确性,可选用外币业务发生时的市场汇价作为折合汇率;三是明确月份(或季度、年度)终了,企业有关外币帐户的调整、汇兑损益的确认及相应的财务处理。
6.建立往来户结算登记制度。包括及时登记每笔往来款项,准确反映其形成、回收及增减变化情况,月底对各往来款项的余额列出分户清单等。
7.建立往来户结算的定期核对与清理制度。包括每月终了对往来款项进行全面清理,对应收帐款按其帐龄长短逐项进行分析,并向对方寄送对帐单进行核对。对帐龄较长的应收帐款,应明确催收措施及有关人员责任,加快资金周转。
8.加强应收票据的管理。应健全应收票据的登记保管制度,严格应收票据的贴现手续并做好相应的财务处理。
9.明确坏帐损失的确认办法及审批手续。应根据国家统一规定对确认坏帐的条件做出具体规定,健全坏帐损失的控制制度,严格审批程序,特别是逾期三年的应收帐款,应建立明确的确认、审核、报批的管理办法。
10.明确坏帐损失的财务处理方法。企业应根据其实际情况选择确定坏帐损失的处理办法。选用坏帐备抵法的企业,应在国家规定的幅度内,合理确定坏帐准备金的计提比例,并明确具体的帐务处理办法。
11.规定内部银行管理办法。建立内部银行(或结算中心)的企业,应明确内部银行的职能、权限及责任;规定内部银行的结算方式和结算纪律;建立内部贷款发放及管理办法等。
(五)存货的管理制度
1.具体规定存货的计价方法。企业增加的存货,应分别不同的方式,对购入、自产留用、自制、委托外单位加工、投资者投入、盘盈、接受捐赠的存货及自然增加、由产役畜淘汰转增的育肥畜,在计价上作出明确规定,确保存货的正确计价。按计划成本计价的,对计划成本与实际成本之间的差异,应明确核算和分期摊销办法。
2.选择确定存货领用或发出的计价方法。企业领用或发出的存货,按照实际成本核算的,应对先进先出法、加权平均法、移动平均法、个别计价法、后进先出法等进行具体分析,结合企业实际情况合理确定计价方法。
3.明确存货的转移、收发、领退的管理制度及其相关手续。
4.明确幼畜成龄转为产役畜的管理制度,幼畜及育肥畜的繁殖、死亡、屠宰、转群的管理制度及其相关手续。
5.加强低值易耗品和包装物的管理。企业应根据低值易耗品和包装物的特点,具体明确其实物的收发、保管、报废、损坏赔偿等管理办法,同时针对一次摊销法、分期摊销法等方法的特点,结合企业的实际情况,合理确定低值易耗品的摊销方法。
6.建立严格的存货清查盘点制度。具体包括对存货进行定期或不定期清查盘点制度和方法;存货的实际库存与帐面记录核对办法;存货盘盈盘亏和毁损的原因分析以及审批程序,财务处理办法等。
(六)固定资产的管理制度
1.具体确定固定资产的标准,编制固定资产目录。应严格按照国家规定确定固定资产的标准,对不易划分的器具、工具、物品等是列作固定资产管理,还是列作低值易耗品管理,应结合企业具体情况自主确定,并据此认真编制固定资产目录,未纳入目录的,不能作固定资产管理。对于不易划分的牲畜是列作固定资产管理,还是列作流动资产管理,企业可结合自身的具体情况确定。对企业开发利用的土地,按照国家规定计价,造册登记;1994年以前建造的公路、桥梁、堤坝、水库、干渠、支渠、机井、水泥晒场、防护林等九项固定资产未计价的暂不计价,应单独造册登记,加强管理;对1994年起建造的公路等九项固定资产,应按规定计价,列入固定资产目录进行管理。
2.明确规定固定资产的计价方法。对企业固定资产的原价,应按取得固定资产的不同来源,分别购入、牲畜成龄转入、自行建造、投资者投入、融资租入、接收捐赠、在原有固定资产基础上改扩建以及盘盈等几种情况合理确定。
3.具体确定各类固定资产的折旧年限。企业应根据农业企业财务制度规定,合理确定折旧分类,并结合企业技术进步、承受能力以及生产经营特点等,在国家规定的折旧年限区间内,具体确定各类固定资产折旧年限,并在开始实行年度前报主管财政机关备案。
外商投资企业具体确定的固定资产折旧年限不得短于国家规定的最短折旧年限。
4.合理选择固定资产折旧方法。应根据国家规定的平均年限法、工作量法、年数总和法、双倍余额递减法等折旧方法的适用范围,结合企业实际情况选定具体的折旧方法。制定内部财务管理办法时,一般应选用平均年限法和工作量法。按照国家规定实行快速折旧方法的企业,应具体明确实行快速折旧办法的机器设备范围,并从双倍余额递减法和年数总和法中选择一种快速折旧方法。
明确提取维简费的计算方法和支出范围。
5.合理确定固定资产净残值率。原则上应在国家规定的固定资产净残值率区间内确定,预计净残值率确需高于或低于国家规定区间的,应报同级财政主管机关备案。
6.建立固定资产的内部控制制度。具体包括固定资产的实物保管、出租、出借、调入、调出、内部转移、盘盈、盘亏、报废、清理盘点、产役畜淘汰等管理制度,明确企业内部各职能部门、各环节的责任和管理权限。
7.建立固定资产修理的管理制度。主要包括制定固定资产年度修理计划及费用预算,建立修理费用的审查制度,规定大修理间隔期以及落实责任部门等。对修理费用发生不均衡、数额较大的还应明确其具体核算办法。
(七)在建工程的管理制度
1.建立可行性分析制度。应明确可行性分析的责任部门和人员,结合技术进步的要求,进行市场预测,分析项目的投资效益、投资回收期、利润增量等经济指标,确保科学决策。
2.建立立项审批制度。企业应在进行可行性分析的基础上,制定项目建议书,建立项目的逐级审批制度,明确相应的责任和权限。
3.建立资金审查制度。企业应在立项开工之前,审查项目各项资金来源的落实情况,确保项目工程顺利进行。
4.建立工程材料、物资、机器设备采购及保管制度。包括降低采购成本,明确划分生产用材料物资与工程用材料物资,制定工程材料物资的收发保管制度等。
5.建立在建期间的管理制度。应根据自营工程、出包工程、设备安装工程的不同特点,制定在建期间管理办法,编制工程进度和资金投放计划,严格控制各项支出,加强质量监控,明确有关部门、环节和人员的责任。
6.建立工程预决算审查、竣工验收及考核制度。明确预决算审查、工程竣工及考核的职能部门,确保工程质量和及时交付使用。根据工程完工速度、质量及投资预算完成情况建立奖罚制度。
(八)无形资产、递延资产和其他资产的管理制度
1.确定无形资产、递延资产和其他资产的管理范围。应根据国家统一规定,结合企业实际情况具体明确无形资产、递延资产和其他资产的管理范围。
2.规定无形资产、递延资产的计价管理和摊销期限。应根据无形资产的取得渠道,分别投资者投入、购入、自行开发、接受捐赠等来源确定其实际成本;并根据农业企业财务制度规定的原则,具体确定无形资产的摊销期限。
3.明确无形资产转让的财务处理。包括无形资产转让收入的处理以及成本结转等财务处理,对转让土地使用权,应按国家规定明确具体财务处理办法。
4.加强递延资产管理。应具体规定递延资产的摊销期限,明确开办费的开支项目,特别是国家规定未计入当期损益而列作递延资产管理的支出,如改革前借入的长期借款利息、汇兑损益等,应单独核算反映,并制定具体的摊销计划,防止潜亏。要具体确定土地开发费的分摊期限。
(九)对外投资的管理制度
1.严格区分长期投资与短期投资。应根据投资期限的长短,结合投资目的合理确定短期投资与长期投资,并分别管理。
2.建立对外投资的内部控制制度。主要包括:投资项目的可行性研究;对外投资的立项审批;确定对外投资的权责部门;对外投资的评价考核。
3.规定对外投资的计价方法。明确企业的对外投资,不论采取什么形式,都应以投资时实际支付的价款或者评估确认的金额计价。对企业溢价或折价购入的长期债券,应具体规定溢价或折价的摊销或转销办法。
4.制定有价证券的管理办法。包括明确有价证券的登记、保管责任;转让有价证券的条件及审批程序等。
5.合理确定股权投资的核算方法。要根据对被投资单位是否拥有实际控股权,分别采用成本法和权益法,并明确具体的核算办法。
6.明确投资收益的财务处理。应具体明确投资收益的内容,对采用股权法核算投资的企业,其投资收益的处理,在企业内部财务管理办法中作出详细规定。
(十)成本、费用的管理制度
1.确定企业分级核算的成本管理体制。在企业实行分级核算体制的情况下,企业应规范场部和基层核算单位在成本管理中的关系和核算成本费用的范围,明确基层核算单位成本管理的内容。
2.确定成本核算对象。企业应根据经营情况和成本管理要求,确定成本核算的重点和对象,主要产品成本应单独核算,次要产品成本可适当合并核算,企业的主要农产品成本对象除与国家制度规定的目录保持一致外,还可自行选择其他项目;企业应确定分群核算或混群核算的方法核算牲畜的饲养成本和产品成本,同时还要确定本企业所属工业、商品流通业、运输业、建筑业、服务业等行业的成本核算对象。
3.确定成本计算期。除农业企业财务制度中已对部分农产品成本确定了成本计算期外,企业还应对其他需要确定成本计算期的农业产品成本,及时制定相应的制度,正确确定产品成本计算期。
4.制定企业成本费用开支项目。企业应按照国家规定明确制造成本、管理费用、财务费用、销售费用的具体项目,特别是大中型企业,在制造费用和管理费用的划分上,应根据国家统一规定的原则,结合自身生产特点、内部组织形式、内部核算体制,作出详细规定并制定相应的财务管理办法。
5.建立成本控制制度。企业在建立成本费用管理制度的同时,要把场部与各生产单位的成本控制结合起来;同时规范财务部门与其他业务部门在财务管理中的关系,明确各部门成本管理和成本控制的主要内容。在规范企业内部成本管理责任时,应具体建立产品成本计划与目标的编制制度;制定产品的消耗定额及修订制度;建立检查、分析、考核制度;建立内部成本报表制度等。
6.建立费用的控制制度。应明确管理费用、财务费用、销售费用等费用计划的编制方法,建立严格的预算制度、费用审批制度,明确各项费用权责归属,规定财务部门与业务部门、管理部门在费用管理控制上的关系。特别是一些重点费用开支项目应制定具体的管理办法,如差旅费的管理办法,业务招待费控制制度,职工福利费、劳动保险费、技术开发费等项目的具体开支范围,并明确有关奖惩办法。
7.建立工资的管理制度。应划清计入产品成本和计入有关费用的工资性支出的界限;明确工资性支出的具体项目及其分配方法;建立工资的控制制度等。
8.确定成本计算方法。应根据品种法、分批法、分步法、定额法等特点,结合企业具体情况和管理要求选择成本计算方法;同时明确产品费用在完工产品和在产品之间的分配方法。
(十一)销售收入的管理制度
1.建立产品销售的预测、分析制度。具体包括市场预测,销售渠道预测,销售量预测,销售价格分析等。应具体明确销售量预测方法以及企业产品定价方法,编制产品销售计划。
2.建立销售的日常管理制度。应明确对供货合同的管理、货款核算程序、销售退回手续以及销售折让与折扣的管理权限和办法,确定产成品最优库存量,并建立对赊销对象信用程度的调查分析制度。
3.正确规定实现销售的标准。企业应根据国家规定,区分不同的销售方式,分别明确具体的销售确认办法。
4.建立自产留用产品的管理制度,明确自产留用产品的计价范围、数量和销售确认办法。
5.建立其他销售收入的管理制度。应对商品产品销售以外的其他销售或其他业务的收入,制定具体的管理制度,正确界定其他销售范围,明确其他销售业务的日常财务管理,规定其他销售收入的各项手续等,确保收入及时入帐。
(十二)企业利润及其分配的管理制度
1.建立利润的预测与分析制度。主要包括:编制利润计划,确定目标利润;建立利润分析制度;明确利润的考核指标以及责权归属。
2.规定利润总额的构成项目及核算办法。应根据国家规定,对利润总额的构成、计算方法、核算方法作出具体规定,确保企业正确核算和反映企业生产经营成果。
3.建立营业外收支的管理制度。应根据农业企业财务制度具体明确各项营业外收入和支出的项目、开支范围、财务手续、核算办法等。对企业各项罚没支出、各种捐赠和中小学经费、技工学校经费支出、防洪抢险支出等,应建立严格的控制制度和内部核算制度。
4.建立利润分配的管理制度。应严格建立企业依法缴纳所得税制度,按国家规定的税后利润分配次序,建立相应的利润分配管理办法。特别是在税后利润分配中,对盈余公积金、公益金的提取及分配办法、具体用途、核算办法等,应按国家规定的原则或公司章程有关规定作出详细的规定。
外商投资企业应根据国家有关法律、行政法规的规定,制定具体的税后利润分配制度。
(十三)对家庭农场的财务管理
1.家庭农场的资金管理制度。家庭农场要建立筹集生产经营资本金制度。企业应原则上对家庭农场职工实行生产费和生活费自理,对需要扶持的少数困难的家庭农场要制定借款办法,包括:借款的使用范围、资金占用费费率以及通过收回产品以扣回借款的方式等。
2.家庭农场的产品管理制度。企业应确定家庭农场产品处理的权限、方式及结算价格,分清大宗产品和小量产品的范围和经销办法。
3.家庭农场的上交利、费制度。企业应与家庭农场订立应交利、费的承包合同,确定上缴利润及管理费用、福利费用、劳动保险费的数额、方式;确定由企业代收代缴税金的数额、方式;制定企业对家庭农场应负担各项费用实行“定项限额”控制的具体办法。
4.家庭农场结算制度。企业建立与家庭农场的结算制度,明确与家庭农场的结算方式,制定年末与家庭农场往来款项对帐的办法。
5.家庭农场生产储备基金制度。企业应指导家庭农场建立生产储备基金的具体办法,确定储备基金的提取来源、提取方法、开支范围等。应动员家庭农场积极参加农业保险。
(十四)财务报告与财务评价制度
1.财务报表的设置及编制要求。应根据统一规定对资产负债表、损益表、财务状况变动表和其他附表的设置、格式、填报口径、复核制度、填报时间、报送单位等作出详细规定。企业应根据内部管理的需要,合理选择、设置一些内部报表,如各类成本费用明细表、营业外收支明细表等,并对格式、指标、编报要求等作出具体规定。国有农业企业还应对农场事业费支出设置专门报表进行反映。
2.规定财务情况说明书的内容。应按统一规定的要求,对财务情况说明书的内容做出具体的规定,并明确财务情况说明书的编写程序和方法。
3.健全财务评价指标。应对国家统一规定的财务评价指标的计算方法、口径、评价方法进一步具体化;在国家统一规定的财务评价指标的基础上,根据经营决策或内部管理的需要,自行设计补充一些指标,并对各项财务指标的计算分析作出具体规定。
4.确定具体的财务分析方法。应根据比较法、平衡法、因素分析法、连环替代法的特点,结合企业情况选择确定本企业财务分析方法。

三、制定企业内部财务管理办法应注意的问题
(一)企业内部财务管理办法的形式可根据企业的规模、管理特点而定,既可以制定一个总的内部财务管理办法,也可以按具体财务事项、有关内容单独制定内部财务管理办法,特别是大型企业经济活动和财务关系比较复杂,财务管理的职责分工较细,为便于执行,可设立单项的内部财务管理办法。单项财务管理办法的制定应统筹规划,自成体系,确保整个内部财务管理办法的完整性、系统性。
(二)制定企业内部财务管理办法,应根据本企业经济业务的特点,对有些内容作详细规定,有些内容只作一般规定,并合理安排结构。例如涉外经济业务较多的企业,外币业务可单独作为一项内容,从外币折算汇率的确定、外币收支管理、外币帐户的调整、外币兑换到汇兑损益的计算确认等,都作出详细的规定,而没有这类业务或这类业务较少的企业可将其纳入货币资金管理制度项下,只作一般规定。再如在建工程管理制度,可单独作为一项内容,也可以并入固定资产管理制度。企业可根据需要对本《意见》的结构体系作适当的分解和组合。
(三)企业制定内部财务管理办法,应把国家赋予企业的各项理财自主权落到实处。新的企业财务制度,对坏帐损失的处理办法,存货领用或发出的计价方法,低值易耗品的摊销方法,固定资产目录的制定,折旧年限、折旧方法的选择、残值率的确定,固定资产修理费用核算办法,无形资产、递延资产的摊销期限等等,只是作了一些原则规定,允许企业进行具体选择。企业制定内部财务管理办法时,要特别注意这些环节,既要严格遵循国家统一规定,又满足生产经营的合理需要,考虑企业的承受能力。
(四)企业制定内部财务管理办法时,应遵循一定的程序。制定企业内部财务管理办法不只是企业财务部门和财会人员的任务,应在企业场长(经理)的领导下,吸收生产经营管理各方面人员参加,由财务部门具体操作共同完成。一般程序为:
1.统一认识。企业财务部门应主动向企业领导汇报,对有关部门、单位和人员进行培训、宣传,争取领导重视和各方面的支持。
2.起草 草案。由财务部门负责人主持对企业生产经营特点和管理需要进行充分的分析,并与国家统一规定相结合,起草内部财务管理办法草案。
3.修改完善。内部财务管理办法起草完毕后,要印发企业内部各经营单位征求意见,其中,对一些专业技术性比较强的问题,要广泛征求工程技术人员的意见,而对一些与企业职工密切相关的问题,要征求职工意见。必要时还可以请有关专家咨询,在此基础上进行修改完善。
4.上报备案。企业内部财务管理办法修改定稿后要报经主管财政机关审核备案。
5.发布执行。企业内部财务管理办法最后应由企业法人代表签署发布执行。


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工业品出口配额招标实施细则

对外贸易经济合作部


关于印发《工业品出口配额招标实施细则》的通知


各省、自治区、直辖市及计划单列市外经贸厅(委、局),各特派员办事处,许可证事务局,各进出口商会,中国外商投资企业协会,各有关中央管理企业:

  为进一步完善出口商品配额招标工作,我部结合工业品招标商品的特点,在总结近年来招标工作的实践经验并广泛征求各地和有关部门意见的基础上,对原《出口商品配额招标办法实施细则》进行了修改。现将修订后的《工业品出口配额招标实施细则》印发给你们,请遵照执行。

  特此通知

  附件:《工业品出口配额招标实施细则》

对外贸易经济合作部

二○○一年十一月八日



附件:

工业品出口配额招标实施细则

第一章 总 则

  第一条 根据《出口商品配额招标办法》(以下简称《招标办法》),制定本实施细则。

第二章 组织机构

  第二条 对外贸易经济合作部(以下简称外经贸部)出口商品配额招标委员会(以下简称招标委员会)设主任一人、副主任一至二人、委员若干人。

  主任由外经贸部主管部领导担任;副主任由外经贸部对外贸易司负责人担任;委员由外经贸部对外贸易司及有关司局的相关人员担任。

  第三条 招标委员会履行下列职责:

  (一)审定出口商品配额招标方案,包括:
  1、确定每年招标总量、招标次数及每次招标时间
  2、确定招标商品每次招标数量及所采取的招标方式
  3、确定各招标方式占招标总量的比例
  4、制定投标资格标准并核定投标企业资格
  5、确定最高(最低)投标量和最低投标价格
  6、确定中标保证金的缴付比例
  7、确定与招标有关的各项系数(包括具体数值)和指标
  (二)发布配额招标的各类通知、公告、决定等;
  (三)负责开标及评标工作,并审定配额招标的中标结果;
  (四)受理招标办公室上报的企业上交配额以及配额转受让备案;
  (五)审查中标保证金和中标金的收取及配额使用情况;
  (六)其他须由招标委员会确定的事项。

  外经贸部对外贸易司负责招标委员会的日常工作。

  第四条 招标办公室由主任一人、副主任一人、成员若干人组成。主任由有关进出口商会负责人担任,副主任及成员由有关进出口商会、中国外商投资企业协会、相关行业协调部门的代表及有关方面的专家担任。

  招标办公室采取一人一票、少数服从多数的办事规则。

  第五条 招标办公室履行下列职责:

  (一) 拟订出口商品配额招标方案,对方案中有关投标资格标准等重大事项,由招标办公室组织行业代表讨论、表决,确定初步方案后,报招标委员会审定;
  (二) 按照投标资格标准确定投标企业名单,并报招标委员会审定;
  (三) 拟订有关配额招标的各项通知、公告、决定等并报招标委员会审定;
  (四) 负责开标、评标的具体工作,并将结果报招标委员会审定;
  (五) 按统一格式印制并按规定出具有关单据,包括:《出口商品配额有偿招标中标金交款凭证》(见附件一)、《申领配额招标商品出口许可证证明书》(见附件二)、《招标商品配额转受让证明书》(见附件三)等;
  (六) 核查企业交纳中标保证金、中标金等情况,并向招标委员会报告;
  (七) 接受企业上交的配额,受理、批准企业配额转受让申请,并报招标委员会备案;
  (八) 检查、监督企业的配额、许可证使用情况,跟踪核查招标商品出口及市场变化情况,并按季度报招标委员会;
  (九) 办理招标委员会交办的有关招标的其它事项。

  有关进出口商会负责招标办公室的日常事务。

第三章 投标资格、价格、数量及方式

  第六条 投标资格

  (一) 公开招标
  凡按国家有关规定享有出口经营资格、在工商行政管理部门登记注册、加入有关进出口商会(外商投资企业加入中国外商投资企业协会),注册资本、该项招标商品出口额和/或出口供货实绩达到一定规模的各类企业,以及其他符合政府部门有关规定,经外经贸部核准的企业,可参加公开招标。

  (二) 协议招标
  1、具有公开招标投标资格,且前2年或前3年该招标商品平均年出口及供货数量(或金额)之和达到全国年平均出口及供货总量(或总金额)一定比例的前若干家企业;

                        实际年平均出口金额
平均年出口及供货数量=实际年平均出口数量× X + ──────── ×(1-X)
                        全国平均出口单价
+平均年供货数量×Y

  0≤X≤1 0≤Y≤1,

  X表示实际年平均出口数量占平均年出口及供货数量的比例所设系数。

  Y表示平均年供货数量占平均年出口及供货数量的比例所设系数。如企业实际年平均出口数量 >平均年供货数量,则Y=0。

  2、符合下列条件之一的企业:
  (1)出口价格高于全国平均价格水平一定比例;
  (2)积极参加该商品反倾销应诉,在结案后3年内可在投标资格方面享受优惠。

  第七条 投标价格

  投标企业自主决定投标价格。为防止出现不合理的低标价,招标委员会可视具体情况事先确定并公布最低投标价格,低于最低投标价格、明显背离正常价格水平的标书视为废标。

  对于协议招标的最低投标价格,可视情况参考具体商品出口的平均利润、往年配额中标价格及其他因素来确定。

  第八条 投标数量

  为了防止中标配额过分集中或分散,招标委员会根据具体情况设定最高投标数量及最低投标数量,并在招标前予以公布。招标委员会可视需要根据各类企业出口实绩及经营能力等情况对具体商品设定不同档次的最高投标量。高于最高投标量或低于最低投标量的标书视为废标。
  (一)在公开招标中,投标企业可在最高和最低投标量之间自主决定投标数量。其中,外商投资企业不得高于外经贸部核定的出口规模减去其协议招标中标量的数量。外商投资企业公开招标最高投标量按下列公式计算:

  外商投资企业公开招标最高投标量=外经贸部核准的该企业年出口规模×Z-该企业本次协议招标已中标数量 (0≤Z≤1,Z为本次招标数量占全年招标总量的比例)

  外商投资企业在招标事项方面,国家有关外商投资企业的政策有调整的,适用调整后的政策。

  (二)在协议招标中,最高投标数量参照投标企业前2年或前3年平均出口及供货数量确定。

  第九条 投标企业的出口实绩以海关总署统计数为基准。

  在确定投标企业资格时,如需参考企业出口供货实绩,出口供货实绩由招标办公室、各地外经贸主管部门会同行业予以审核,并经招标办公室电脑核查系统确认后方可有效。

  第十条 企业须在规定的时点前以电子标书的方式投标。截标、开标、评标等均以电子标书为准。

  各类出口企业在规定的截标时间内只能投标一次。企业在发出电子标书后,务必通过电脑接收中国国际电子商务中心发出的标书到达反馈信息,在确认标书安全到达后,投标工作方告完成。

第四章 评标规则

  第十一条 凡符合本细则第七条、第八条规定的,为合格标书。

  第十二条 电子标书出现下列情况之一者即作为废标处理:

  (一)在开标前企业自动向招标办公室申请废标的标书;
  (二)超过规定的截标时间送达的标书;
  (三)同一企业在规定的时点前成功送达两份(含两份)以上的标书,不论内容相同与否;
  (四)其他被招标委员会确认为废标的情况。

  第十三条 中标企业的确定

  (一)公开招标:将所有合格投标企业的投标价格由高到低进行排列,按照排序先后累计投标企业的投标数量,当累计投标数量与招标总量相等时,计入累计投标总量(即招标总量)的企业,即为中标企业。

  如果在最低中标价位的企业投标数量之和超过剩余配额数量时,此价位的企业全部中标,但中标数量低于最低投标数量的除外。

  (二)协议招标:投标价格不低于招标委员会规定的最低投标价格的企业均为中标企业。

  第十四条 中标价格、中标数量的确定

  (一)公开招标中标价格、中标数量的确定
  1、中标企业的中标价格为其投标价格。
  2、在公开招标中,中标企业的中标数量为其投标数量。如果在最低中标价位的企业投标数量之和超过剩余配额数量时,此价位的企业按其投标数量比例分配剩余配额。企业中标数量低于最低投标数量的,按未中标处理。

  (二)协议招标中标价格、中标数量的确定

  1、由招标委员会确定协议招标最低价格,具有协议招标资格的企业按照不低于协议招标最低价格的价格投标,待公开招标后,企业协议招标中标价格按照以下公式计算。同次协议招标与公开招标的间隔日期一般不超过10个工作日。
  (1)如某企业公开招标中标价格≤该企业协议招标投标价格,则该企业协议招标中标价格=其协议招标投标价格;
  (2)如某企业公开招标中标价格 >该企业协议招标投标价格,则
该企业协议招标中标价格= 该企业协议招标投标价格+(该企业公开招标中标价格-该企业协议招标投标价格)×S
  (0≤S≤1 , S为用于确定企业最终协议招标中标价格所设系数)
  2、(1)企业协议招标中标数量按照下列公式计算:
 
               该企业投标金额(投标价格×投标数量)
企业中标数量= 招标总量 × ───────────────────
            各中标企业投标金额(投标价格×投标数量)总和
或(2)企业的最高中标数量为其投标数量。

第五章 操作程序

  第十五条 投标资格审查

  (一)初审

  在招标公告规定的时间内,各地外经贸主管部门对地方企业的投标资格进行初审,招标办公室对中央管理企业的投标资格进行初审。

  如初审结果未在招标公告规定的时间内上报,招标委员会将不予受理。

  (二)复审

  招标办公室须在招标公告规定的时间内对投标企业资格进行复审,并将复审结果及有关材料报招标委员会审定。

  第十六条 招标办公室须将招标方案在规定时间内报招标委员会审定。经审定后,在指定的新闻媒体及网站上发布招标公告,并公布协议招标企业名单。

  第十七条 招标委员会在评标结束后1个工作日内以电子方式公布初步中标结果。投标企业如有疑问,可于公布初步中标结果日起2个工作日内向招标办公室提出。招标办公室须在公布日起3个工作日内将初步中标结果报招标委员会审定。

  第十八条 招标委员会审定中标结果后,须在2个工作日内通知招标办公室,公布中标企业名单。

  第十九条 招标办公室须根据招标委员会通知,及时向中标企业发出《出口商品配额有偿招标中标金交款凭证》。

  第二十条 中标金的交纳

  中标企业须按下列规定交纳配额中标保证金和中标金,且不得由其他企业代交:

  (一)中标企业须在规定时间内以支票、汇票、汇款等形式将中标保证金汇到指定银行账户,并出具本企业填写的《出口商品配额有偿招标中标金交款凭证》。中标保证金不超过中标金(中标金金额=企业中标数量×企业中标价格)的20%,具体比例由招标委员会根据具体商品的情况确定。

  (二)企业在每次申领出口许可证前,按领证配额数量向指定银行账户交纳相应配额数量的中标金余额,并出具本企业填写的《出口商品配额有偿招标中标金交款凭证》。

  第二十一条 在收到企业交纳的中标金后,招标办公室发出《申领配额招标商品出口许可证证明书》。

第六章 配额上交、转让及受让

  第二十二条 企业可根据自愿原则将本年度中标配额通过招标办公室上交或转让。

  第二十三条 企业向招标办公室上交配额的时间不得迟于每年的10月31日。
招标办公室在10月31日前收到企业上交的配额,其中已交纳相应中标金的,可予以退还,但中标保证金不予退还。招标办公室10月31日以后不受理配额上交事宜。

  对未使用且未按规定时间上交的配额,其相应中标金以及中标保证金均不予退还。

  第二十四条 中标企业须向指定银行账户交纳拟转让部分配额的相应全额中标金后方可提出转让。

  第二十五条 转受让企业必须将双方同意进行配额转受让的申请报招标办公室审批,受让企业必须具有投标资格。

  第二十六条 对企业上交的配额,招标办公室须在接受上交配额3个工作日内将情况上报招标委员会;对于企业的转受让申请,招标办公室须在受理后3个工作日内按照规定完成审批,并将《招标商品配额转受让证明书》报招标委员会备案,同时通知中国国际电子商务中心。

  第二十七条 招标办公室须及时从上交配额企业或转让企业中标配额数量中扣除其上交或转出的配额数量,在发出《招标商品配额转受让证明书》的同时,向受让企业发出《申领配额招标商品出口许可证证明书》,并分别通知有关发证机关。

  第二十八条 对收回的、上交的配额以及其他剩余配额,招标委员会可以根据其数量大小决定实行再次招标,或采取经外经贸部批准的其他方式进行处置。

第七章 出口许可证

  第二十九条 中标配额当年有效,企业获得配额后应在配额有效期内到指定的发证机关申领出口许可证。

  配额招标中标企业名单及其中标数量,由外经贸部核发各有关许可证发证机关及各地外经贸主管部门。

  第三十条 核发招标商品出口许可证除依据有关出口许可证管理规定外,还须同时依据:

  (一)外经贸部下发的中标企业名单及其中标数量或招标办公室发出的《招标商品配额转受让证明书》。
  (二)《申领配额招标商品出口许可证证明书》。

第八章 法律责任

  第三十一条 配额招标过程中发生的任何违反《招标办法》及本实施细则的作弊行为,一经查实,外经贸部可否决该次招标结果。

  配额招标过程中,如发现中标结果出现较大比例明显违背价格规律的异常情况时,招标委员会经报请外经贸部批准后,可对上述中标结果作废标处理。

  第三十二条 对违反《招标办法》及本实施细则的招标委员会或其成员、招标办公室或其成员,外经贸部视情节轻重予以处分,直至移交司法部门追究其刑事责任。

  第三十三条 对串标、虚报投标资格条件及以其它手段扰乱配额招标工作的企业,招标委员会将收回其中标配额,并取消其1至3年的该商品配额投标资格。

  第三十四条 对已中标而不按规定交纳中标保证金的企业,招标委员会收回其该商品中标配额,并取消其1-2年该商品的投标资格。

  第三十五条 对于企业未按规定上交、转让,又未在配额有效期截止日前领取出口许可证以及虽领取出口许可证但未实际使用的配额,视为被浪费的配额。对浪费全年中标配额< 5%的企业,免于处罚;对5%≤浪费全年中标配额< 30%的企业,取消其下2年该商品投标资格;对浪费全年中标配额≥30%的企业,取消其3年该商品投标资格。

  第三十六条
  (一)企业年度转让公开招标中标配额数量≤其公开招标中标配额总量的20%,不予处罚;转让公开招标中标配额数量 >公开招标中标配额总量的20%时,其超过部分的数量将在第二年公开招标的投标数量中予以扣减。
  (二)企业年度转让协议招标中标配额数量≤其协议招标中标配额总量的20%,不予处罚;转让协议招标中标配额数量 >协议招标中标配额总量的20%时,其超过部分50%的数量将在第二年协议招标的投标数量中予以扣减。

  第三十七条 对于本章第三十三、三十四、三十五、三十六条所列举的违规企业,如果其行为构成故意破坏招标工作且情节严重,招标委员会可取消其单项直至所有招标商品的永久投标资格,并按有关法规交有关部门处理。

  第三十八条 中标企业因不可抗力事件而未能按规定交纳中标金(包括中标保证金)的,根据推定原则确定须在合理的时间内及时提供有关机构出具的证明,经招标办公室决议报请招标委员会批准,可限期补交应缴款项。

  第三十九条 如招标政策发生重大调整,取消某商品招标管理或禁止某招标商品出口,招标办公室根据外经贸部下发的有关通知规定退还该招标商品中标金(包括中标保证金)。

第九章 附 则

  第四十条 招标委员会在指定银行开立专用账户,用于收取中标保证金和中标金。具体事务委托有关进出口商会办理。

  第四十一条 招标办公室须在本细则第二十条规定的中标保证金收取截止日后5个工作日内向招标委员会报告收取情况。

  第四十二条 出口商品配额招标的公告、通知等由招标委员会通过《国际商报》、《国际经贸消息》、中国国际电子商务网或政府指定的其他报刊、网络及媒体发布。

  第四十三条 未经外经贸部或招标委员会批准,任何单位、组织或个人均不得发布与配额招标有关的规定、公告或通知等。

  第四十四条 本细则由外经贸部负责解释。

  附件一:《出口商品配额有偿招标中标金交款凭证》

  附件二:《申领配额招标商品出口许可证证明书》

  附件三:《招标商品配额转受让证明书》




论商品房买卖合同无效的损害赔偿
——对一起商品房买卖合同纠纷案的分析

王 俊


商品房买卖合同被确认无效,对无过错受损方的损害赔偿范围应如何确定?较之一般合同有何特殊性?作者通过近日在司法实践中遇到的一起案例,试对这一问题进行论述,希望能与大家共同交流、探讨。
[案情介绍]
1998年,某市体育局在其所处沿街一侧开发建设了商住两用房十套向社会公开出售。为能获批,体育局当时以学生公寓的名义进行了报批立项。如此取得开发许可证后,体育局又以商住两用房的名义以每套24万元的价格卖给了当地十户老百姓,双方口头达成了商品房买卖合同。购房人一次性向体育局实际缴纳了购房款24万元,体育局向其开具了收据。此房建成,买主入住以后,体育局又以为买主办理产权证、土地使用权证等名义收取了办证费1.5万元。但是,由于起初在报批手续上存在的问题,虽经房主们多次催促,体育局始终未能为房主们办得任何证照。
无证居住五年以后,令十户老百姓意想不到的是,2003年10月,体育局突然通知十户房主,由于报批手续不合法,房屋买卖行为无效,体育局要将已经出售的十套商住楼房全部收回,而十户房主只能取回当时的购房款24万元及办证手续费1.5万元,限期搬离此房。经了解,体育局已将此房又卖给了另外一家房地产开发公司。时隔五年之久,经有相应资质的评估机构评估,此房现实际价值为73万余元。十户老百姓面临被赶出赖以生存和生活的居住场所,同时只能拿到相当于现实房屋价值三分之一的“赔偿”,无奈之下,将体育局告上了法庭,要求法院确认房屋买卖合同无效,判令体育局返还购房款、办证费及其利息,并按照现房屋的实际价值给予赔偿;在庭审中,体育局承认在当时的卖房行为中存在着过错,同意在十户房主交还房屋的前提下,返还购房款、办证费,但认为损害的赔偿应仅包括购房款和办证费的利息,而不应包括房屋的升值部分。
上述案例中,房屋买卖合同无效后的关键问题是,房屋升值部分的归属问题。对无过错的受损方损害赔偿的范围应包括哪些?房屋升值部分算不算买房人的利益损失?
一、 一般合同的无效,损害赔偿范围如何确定
从理论上说,一般合同的损害赔偿范围根据合同被解除还是被宣告无效、被撤销的不同而有所区别,前者大致应包括积极损失和可得利益损失的赔偿;而后者则仅限于对信赖利益损失的赔偿。
一般合同解除后的损害赔偿采用完全赔偿原则,根据我国《合同法》113条 规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”,其赔偿范围不仅应包括无过错方积极损失的赔偿,还应当包括可得利益损失即期待利益损失的赔偿,其结果是实现合同如约履行后的状态。积极损失的赔偿也称为直接损失的赔偿,由于它是一种现实财产的直接损失,范围、数额较易确定,争议不大。但是,对可得利益损失的赔偿,虽理论界众说纷纭,但在司法实践中,要求违约方承担可得利益损失的判决已非鲜见。作者认为,合同解除后的损害赔偿与合同无效、被撤销不同,合同解除并不当然具有溯及力,在不具有溯及力的情况下,合同本身是有效的,而可得利益的认定基于这种合同有效的前提下,无过错方完全有理由要求根据有效的合同实现合同完全履行后的状态,并且其赔偿数额也可以根据合同的约定来确定。当然,这里可得利益数额的确定应该根据《合同法》113条的规定,严格限制在违约方在订立合同时预见或应当预见的违反合同所造成的损失的范围内。
如果合同被确认无效或被撤销,违约方承担的是缔约过失责任。在缔约过失责任中,赔偿范围除积极损失外,仅限于信赖利益,且仅以履行利益为限,其结果是恢复到合同订立以前的状态。即当事人因信赖合同有效而履约,当合同被确认无效或撤销后,为订立和履行合同所支出的各种费用和代价即为当事人的损失。信赖利益与可得利益不同,具体包括当事人在订立合同过程中支出的合理费用;准备履约所支出的费用;为支付上述费用所失去的利息;合理的间接损失。这里的间接损失,是当事人因信赖此合同有效而丧失其他签约的机会,司法实践中由于其是否合理难以确定故一般不包括在损害赔偿范围内。
二、 对商品房买卖合同无效损害赔偿范围确定的分析
商品房买卖合同订立后尚未履行前由于出卖人的过错而被确认无效、撤销和解除的情况,其处理的办法与一般合同并无明显不同。但是,如果合同成立并实际开始履行,比如买受人已支付了大部分的房款,出卖人已将房屋交付使用,甚至如上述案件中,买受人已入住五年之久,其损害赔偿的范围就不能再按照一般合同的损害赔偿来确定了。因为目前商品房普遍升值较快,合同被确认无效以后,除返还购房款及其相应利息以外,房屋升值部分的归属问题就成为关键。
(一)房屋升值部分的定性
很多学者认为,无效合同具有不可履行性,当事人在订立无效合同以后不得履行合同。但是,如果作为房屋开发商的出卖人故意隐瞒致使合同无效的事实,而买受人对此又并不知情,则这份无效合同将必然履行。而同时,由于合同本身的违法性,确认无效合同的请求权不存在诉讼时效的问题,有很多无效合同在订立以后很久才被确认为无效,此时的房屋很可能已经升值至原购房价格的数倍。按照前述一般无效合同的原则,想要恢复到合同订立以前的状态是不可能,房屋升值部分也显然不能作为买受人的信赖利益予以赔偿。
还有的学者近来提出应将过错因素作为合同无效的构成要件,尽量认定合同有效,而赋予无过错的买受人合同解除权,以此来保护无过错的合同买受人。因为如果合同解除后,买受人即可将房屋升值部分作为可得利益损失要求出卖人赔偿。但是,可得利益是当事人在订立合同时期望通过合同履行而获得,由于违约行为发生而未实际发生的利益,具有未来性、期待性和现实性。可见,此时买受人实际获得的现实的房屋升值部分不符合可得利益的特点,不能作为可得利益要求出卖人赔偿。
现实生活的需要推动着法律的新陈代谢,合同过错方对受损方损害赔偿的范围,包括在合同无效情况下信赖利益的赔偿和合同解除情况下可得利益的赔偿,关键在于受损方在合同履行后所能获得的好处是否能够确定以及为此付出的相应的社会成本(后者将在下文中作详细论述)。房屋买卖合同成立并实际开始履行后,房价大幅上涨,升值部分的数额不仅是完全可以确定的,而且已为买受人实际享有。此利益依附于不动产之上,当买受人占有此不动产并随后取得房屋所有权时,此利益与不动产并不分离。但是,一旦合同被确认无效,不动产需要返还时,此部分便在理论上从不动产中分离并显现出来,不再依附着不动产返还给有过错的出卖人,而应该属于无过错的买受人在占有此房期间内的无论是经营还是居住所产生的自然孳息,其所有权人为买受人。也可以说,由原先无效的合同行为产生的债权行为仅是物权行为的原因行为,两者截然分开,各自独立,物权行为并不因原因行为无效而无效,即使原因行为无效,作为物权的所有权仍然有效,此即为物权行为的独立性、无因性。并且此种损失由于出卖人的违约行为直接产生,不存在出现其他因素共同导致的可能。故当房屋买卖合同被确定无效后,被买受人实际享有的升值部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。当然,此时的房屋升值部分归买受人所有,要求出卖人作为买受人的直接损失予以赔偿至少应该符合以下几个条件:1、商品房买卖合同成立并实际履行,买受人已交付了大部分房款,出卖人已将房屋交付使用;2、商品房买卖合同被确认无效或者被撤销,不动产财产确需返还;3、房屋自然升值,升值部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。
当然,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中,对出卖人将房屋卖与第三人的情况作为欺诈行为,买受人可以要求出卖人给予购房款一倍以上的赔偿。但是,如果此赔偿仍然不足以补偿买受人对房屋升值部分的损失时,在解释中并未给予说明,尽管这一惩罚性赔偿与出卖人的其他赔偿是可以并存的,并不因出卖人承担了惩罚性赔偿责任而免除其他的赔偿责任。但惩罚性赔偿最终还是取决于买受人的个人意愿和法官的自由裁量。
(二)将升值部分作为出卖人的赔偿范围符合公平原则
德沃金在《法律帝国》一书中曾引格雷大法官的一句话,“法律不能让过失方因自己的过失而得到利益,也不能让善意方因自己的善意而丧失利益。”可以很好的说明这一问题。如果商品房买卖合同无效的后果是由于出卖人的过错造成,并且在确认合同无效后,要求买受人退还此房,即出卖人得到房屋升值部分,就会产生有过错的一方不仅不会为自己的违法行为付出任何代价,相反还可以得到“意外丰厚的利润”,而其违法行为的否定后果则完全由无过错的买受人来承担,这无疑是有悖于法律基本的公平原则的。
同时可以看到,即使让有过错的出卖人来承担赔偿买受人房屋升值部分的损失,从法律上讲,也并不会加重出卖人的责任,因为出卖人收回了房产,他完全可以同样的价格再将其卖出。事实上,也有不少出卖人是本着这个目的,才在若干年以后申请法院确认商品房买卖合同无效的。比如在上述案例中,事实上体育局就已将房屋卖与了第三人。故在司法实践中,也应本着不让过错方获利,不让无过错方遭受损失的原则进行裁判。
(三)将升值部分作为出卖人的赔偿范围有利于维护社会交易秩序的稳定
房屋乃百姓安居乐业之本,与人民生活休戚相关,买房置业是关乎民生民息的大事,所以,法律无时无刻不在保护买受人的生存利益。当前房屋升值是普遍现象,而由于法律规范的缺失,产权证滞后办理等现状的存在,使得大量的商品房买卖行为十分不规范,如上述案例中的开发手续不全,一房数卖等现象层出不穷,诉诸法院屡见不鲜。在此情况下,房屋升值部分的归属就显得至关重要,因为谋取利润的最大化是出卖人违法、违约操作的直接动因。如果对买受人所有的房屋升值部分不予保护,那就会产生出卖人即使违法、违约,也完全可以以此堂而皇之的理由收回房屋,再出售给第三人,谋取其中暴利。显然这将刺激出卖人实施违法、违约行为,于稳定社会交易秩序是不利的。
[总结]
上述案例中,体育局首先在办理开发手续过程中存在着违法行为,其后又将房屋买与第三人,属于严重的欺诈行为。作者认为法院在确认商品房买卖合同无效以后,出卖人除需返还买受人购房款及其利息外,还应赔偿超出原买卖合同价款的房屋升值部分,应该是比较公平的做法。

作者联系方式:010-84832326 84832325



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