唐山市关于出售公有住房的若干规定
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唐山市关于出售公有住房的若干规定
河北省唐山市人民政府
唐山市关于出售公有住房的若干规定
为了解决公有住房出售中的若干具体问题，保证工作顺利开展，根据《唐山市深化城镇住房制度改革实施方案》，特做如下规定：
一、 基本规定
1、凡座落在本市路南、路北、古冶、开平、新区和港口、南堡、高科技开发区范围内的公有住房，除成片平房、危房、产权有争议房、列入改革规划房及具有专用性质的住房外，均可以出售，出售时应执行本规定。
2、公房出售实行成本价、标准价和使用权价三种形式，由产权单位根据具体情况确定。出售旧公房应选择一种形式，出售新房可以采用多种形式，单位出售旧公房不分内，外部职工应实行统一政策，出售新房可实行差别政策。
3、新购建公房和腾空的旧公房向职工分配时，应实行先售后租，出售对象的选择顺序根据职工的住房困难程度确定，出租的对象为经济上确实有困难的住房困难户，在同一批分配的公房中出租的数量应控制在20%以内。
4、公房出售对象应具有本市非农业户口。旧公房面向原承租户出售，承租户购房坚持自愿的原则，公房产权单位不得强迫或变相强迫承租户购房。
5、出售的公房兼具有房屋所有权证和土地使用证，出售前应进行成本价评估。单位以标准价出售公房，必须按职工工资总额的5%建立住房公积金。
6、公房产权单位出售公有住房应制定方案，经市住房制度改革领导小组办公室批准后组织实施，具体实施中应按有关规定办理手续。
二、 售房价格
1、出售公房的成本价包括征地和拆迁裣费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、建房管理费、贷款利息、其它政策规定的税费等七项因素。新建公房的成本价按实际价格计算；单位购买的商品房向职工出售可以承担本规定成本价以外的费用，旧公房的成本价按上一年新建同类住房的成本价以成新折旧评估，年折旧率为2%，
2、公房出售的标准价按市统计局公布的上年度全市平均工资总额计算，具体价格和折扣额由市政府根据国家的有关政策公布。1996年上半年出售公房的标准价为620/平方米，年工龄折扣额为3。70元/平方米，购现住房折扣率为标准价的3.70%，旧房的年折旧率为标准价的1.5%。
购房职工的工龄按购房人夫妇二人的工龄合并计算：本市在职职工工龄截止到1995年12月31日，异地工作的职工工龄截止到当地建立住房公积金制度的前一年；已离退休年龄计算。工龄计算办法按组织、劳动、人事部门的规定办理。
3、单位以使用权形式出售新旧公房的价格，均按不低于成本价的30%计算，具体价格比例由售房单位根据需求状况河经济承受能力确定。
4、出售公房应按下列因素和标准确定调价系数；
（1）环境调价系数：以出租住房的七个环境类别区为基础，四类环境区不调整，每升高（或降低）一类调增（或调减）4%。
（2）层次调价系数：无电梯住宅按下表高速售价。
有电梯住宅的层次调价由售方单位自行平衡确定。
（3）朝向调价系数：只有北窗的住房调减20%，无南窗有东西窗的住房调减10%，斜向住房不做售价调整。
（4）设备调价系数：无暖气、煤气设备的住房各调减5%，有浴盆或太阳能设备的住房应适当增加售价。
（5）以成本价和使用权价格售房不做设备、环境差价调整。
（6）以成本价和使用权形式出售新房的调价额应以单位面积的平均成本价乘以调价系数，平均成本价以成本价为基数按加权平均测算。以其他形式出售新旧公房不计算平均价。
5、公房售价总额按下列公式计算：
（1）成本价总额=（平均）成本价×（1±调价系数）×建筑面积；+
（2）标准价总额=[标准价×（1±调价系数）一年工龄折扣额×工龄] ×（1-年折率×已使用年限）×建筑面积-标准价×（1±调价系数）×现住房折扣率×建筑面积；
（3）使用权价格总额=（平均）成本价×价格比例×（1±调价系数）×建筑面积；
6、出售公房按建筑面积计价，一套楼房住宅建筑面积按建设部颁发的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》计算。
三、 付款方式
购房职工在首次交付不少于30%价款的基础上，可向市住房资金管理中心申请政策性抵押贷款；有条件的售房单位可以实行分期付款。购房人不申请政策性抵押贷款，按成本价购买旧公房一次付清全部价款的给予价款总额15%的优惠，按标准价购买公房一次付清全部价款的给予价款总额10%的优惠。政策性贷款和分期付款期限最长不超过十年。
四、产权确认
1、以成本价购买的住房产权归个人所有，补交土地使用权出让金后可依法进入市场出售，交纳有关税费后，收入归个人。
2、以标准价购买的住房产权归售房单位和购房人共同所有，购房人拥有的产权份额按下列公式计算：
标准价
个人产权比例= —— ×100%
成本价
所购住房使用五年以上并补交土地使用权出让金后，允许依法进入市场出售，交纳有关税费后，收入按产权份额分配。
3、以使用权形式购买的住房，产权归售房单位和个人共同所有，购房人拥有的产权份额按下列公式计算：
使用权价
个人产权比例= ———— ×100%
成本价
购买的使用权住房，经售房人同意可以依法进入市场出售个人产权部分，使用权随之转移，交纳有关税费后所得收益归个人所有。单位与个人共同出资的，所得收益按投资比例分配。
4、以标准价、使用权价购买的住房进入市场出售前，应取得原产权共有单位的同意。单位和个人共同出资购买的使用权住房尚应取得出资单位的同意。产权共有单位或出资单位可按重置成本价优先购买，单位不购买的应同意个人进入市场出售。
5、出售公有住房应进入市场办理交易手续，凭交易契约到房屋产权管理机构申请产权过户。以成本价购买的住房核发私有房屋所有权证，以标准价、使用权价购买的住房核发共有房产保持证。
6、以成本价出售的住房，购房人凭私有房屋所有权证到土地管理部门办理土地使用证。
7、购房人取得私有房屋所有权证或共有房产保持证后，可以依法进入市场出租住房。
8、取得住房部分产权的购房人，可以按重置成本价补足价款取得全部产权。
五、 售房资金管理
1、出售国有住房须使用财政部门统一印制的售房收入专用发票。
2、出售新公房和以使用权形式出售旧公房的收入除支付有关费用和预留维修基金外均归售房单位所有，用于偿还贷款、工程款或继续用于住房建设。
3、出售旧公房的收入用于支付下列费用；
（1） 支付评估费、交易管理费等费用；
（2） 提留公房售后维修基金；
（3） 按《国有住房出售收入上交财政暂行办法》的规定上交财政，作为城市住房基金。
（4） 剩余部分作为单位住房基金。
4、留给单位的旧公房出售收入应存入市住房资金管理中心在房地产信贷部开设的售房资金帐户，专项用于住房建设，经市住房制度改革领导小组办公室批准后使用。
5、售房收入上交财政有困难的可以按程序申请减免。
六、公房售后的使用与修缮
1、购房个人不得擅自改变使用性质，不得私自拆改，房屋装饰装修应办理登记审核手续；
2、房屋售后修缮由住宅小区物业管理机构或售房单位负责。以成本价和标准价购买的住房由产权人交纳修缮管理费，交费标准由市房管局会同物价部门确定。
七、其它规定
1、按本办法规定购买住房给予一次性免交契税的照顾，已取得部分产权又补足价款取得全部产权的仍免交契税；
2、每对夫妇只能以标准价购买一套公有住房，享受一次工龄折扣，租住公房的夫妇，不得再以标准价购买新房。
3、按本规定出售公房，交易管理、产权登记等行政性收费减收50%，成本价评估费从低计收。
4、按本规定购买住房的职工继续执行煤气、热力等公益事业的收费标准和补助办法。
5、以标准价购买公房的职工从停租之日起停发住房补贴。
6、本规定由市住房制度改革领导小组办公室负责解释。
附：住房建筑面积计算方法。
一、住房建筑面积计算方法
计算公式
1、套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积；
2、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积；
3、分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数X套内建筑面积；
4、公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷栋号套内建筑面积之和；
5、公用建筑面积=栋号总建筑面积-栋号套内建筑面积-人防地下室建筑面积-单独销售或出租的建筑面积。
二、计算规则
1、套内使用面积按计租面积计算。
2、套内墙体面积按共同墙体水平投影面积的一半与非共用墙体水平投影面积之和计算；共用墙体包括各套住房之间的分隔墙、本套住房与公用建筑空间的分隔墙、外墙（含山墙）；非共用墙体指套内承重墙和分隔墙。
3、挑阳台的建筑面积按水平投影面积的一半计算；封闭阳台和凹阳台的建筑面积按水平投影面积计算。
深圳出口加工区若干规定
广东省深圳市人民政府
深圳出口加工区若干规定
第 98 号
《深圳出口加工区若干规定》已于2000年10月8日经市政府三届第十二次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起实施。
市长：于幼军
二OOO年十二月一日
第一条 为了加快深圳出口加工区的发展，创造良好的投资环境，制定本规定。
第二条 深圳出口加工区（以下简称加工区）是经国务院批准设立，由海关监管的特殊封闭区域。加工区位于深圳市龙岗大工业区首期开发区的西片区，西起深汕路，东至绿荫路，北起丹梓西路，南至金牛西路，共3平方公里。根据加工区的发展需要，经国务院批准，可扩大用地范围
。
第三条 加工区内企业的设立、经营和管理严格遵照国家有关法律、法规和政策执行。
第四条 加工区应为投资者创造良好的投资环境，做好土地平整及供水、供电、排水、通讯、道路、环保等各项公共设施工程。
第五条 深圳市龙岗大工业区、深圳出口加工区领导小组，是加工区的决策协调机构；组长由市长兼任，设副组长若干名，成员由市有关职能部门负责人兼任。
第六条 领导小组职责为：
（一）审定加工区发展规划及年度资金计划；
（二）对加工区的各项重大事项进行决策和监督；
（三）协调解决加工区开发、建设和管理中的重大问题。
第七条 领导小组下设加工区管理委员会，作为市政府的派出机构，行使市一级的经济管理权限，负责管理加工区的行政事务。出口加工区管委会主任由龙岗大工业区管委会主任兼任。
第八条 加工区管理委员会职责为：
（一）组织拟订加工区的总体规划及产业发展、土地利用、信息化建设、城市设计、环境保护等规划，拟订相关的具体管理办法，并按法定程序报市政府批准后组织实施；
（二）按照规定的权限审批投资者在加工区投资项目；
（三）根据国家授权负责加工区内加工贸易业务管理及企业进出境货物、物品的审批；
（四）在市建设行政管理部门指导下，负责工业区施工许可证发放和工程竣工验收等管理职能；
（五）负责工业区的劳动人事、社会保障管理。根据需要拟订年度招聘员工计划，经市人事、劳动行政管理部门批准后，按计划办理招调审批和聘用事宜；
（六）负责加工区内财政管理、市属国有资产的管理；
（七）办理加工区中方人员因公短期出国和赴港、澳及境外培训的前期手续，报市外事部门审批；
（八）市政府授予的其它权限。
第九条 管委会可委托工业区开发管理公司负责区内的开发建设及物业管理。
第十条 加工区内可设立出口加工企业、专为出口加工企业的生产经营提供服务的仓储企业和经海关核准专门从事加工区内货物进、出的运输企业。
第十一条 加工区管委会及政府有关部门办理企业的立项审批、签订土地使用合同、办理施工报建等各项手续，应在十五个工作日内完成。
第十二条 本规定自发布之日起施行。
2000年12月1日
国家土地管理局关于确定土地权属问题的若干意见
国土局
国家土地管理局关于确定土地权属问题的若干意见
国土局
前言
为了贯彻执行《中华人民共和国土地管理法》，在土地登记中妥善处理土地权属问题，根据有关的政策法规和各地处理土地权属问题的经验，提出如下确定土地所有权和使用权的意见：
一、国家土地所有权
（一）城市市区的土地和土地改革时未分配给农民、没有给农民发土地所有证的土地，包括耕地、林地、水面、荒山、荒地、滩涂等属于国家所有。
（二）国家建设征用的原农民集体所有的土地，属于国家所有。
（三）国有土地经开发利用，其国家土地所有权不变，依法开发利用者享有土地使用权。
（四）国有铁路、公路、电力、通讯、水利工程等设施用地属于国家所有。
（五）国家征用土地后剩余的农民集体所有的土地，在农民集体建制被撤销或其人口全部转为非农业人口之后，归国家所有。
（六）农民集体经济组织将原集体土地上的建筑物出售给全民所有制单位、城市集体所有制单位或城镇非农业户口居民，其用地属于国家所有。
城镇及市郊农民集体土地上的房屋出售给本集体以外的农民集体或个人，其所售房屋占用的土地属于国家所有。
（七）1986年3月中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》发布之前，全民所有制单位、城市集体所有制单位或乡（镇）、村企事业单位租赁农民集体所有的土地，按照有关规定处理后，凡能恢复耕种的，应退还农民集体耕种，所有权仍属于原农民集体；凡
已建有永久性建筑物的，由用地单位按占地时的规定，补办征地手续，土地归国家所有。
（八）凡1962年9月《农村人民公社工作条例修正草案》（以下称《六十条》公布以前，全民所有制单位、城市集体所有制单位和集体所有制的华侨农场使用的原农民集体所有的土地（含合作化之前的个人土地），1962年9月《六十条》公布后迄今没有退给农民集体的，属于
国家所有。
凡1962年9月《六十条》公布时起至1982年5月《国家建设征用土地条例》公布时止，全民所有制单位、城市集体所有制单位使用的原农民集体所有的土地，有下列情形之一的，属于国家所有：
1．签订过土地转让等有关协议的；
2．经县级以上人民政府批准使用的；
3．进行过一定补偿或安置劳动力的；
4．接受农民集体馈赠的；
5．由农民集体所有制企事业单位转为全民所有制的。
凡属上述情况以外使用的农民集体土地，由县级以上地方人民政府根据具体情况，或按当时规定补办征地手续，或退还农民集体。
二、集体土地所有权
（九）土地改革时分给农民并颁发了土地所有证的土地，现在仍由村或乡农民集体经济组织或其成员使用的，属于农民集体所有。
（十）村农民集体所有的土地，一般按该村农民目前实际使用的本集体土地的界线确定所有权。
根据《六十条》确定的农民集体土地所有权，由于下列原因发生变更的，按变更后的现状确定集体土地所有权：
1．由于村、队、社、场合并或分割等管理体制的变化引起土地所有权变更的；
2．由于土地开发、国家征地、集体兴办企事业或者自然灾害等原因进行过土地调整的；
3．由于行政区划变动和农田基本建设等原因重新划定土地所有权界线的。
行政区划变动后未变更土地权属的，原土地权属不变。
（十一）农民集体使用其他农民集体所有的土地，凡连续使用已满20年的，应视为现使用者所有；连续使用不满20年，或者虽满20年但在20年期满之前原所有者曾向现使用者或有关部门提出异议要求归还的，由县级人民政府根据具体情况确定土地所有权。
（十二）乡（镇）或村在集体所有的土地上修建并管理的道路、水利、电力、通讯设施用地，分别属于乡（镇）或村农民集体所有。
（十三）农民集体土地上的房屋出售给本集体内部成员，或者城镇、市郊以外的集体土地上的房屋出售给其他农民集体成员，其土地所有权不变。房产所有者享有土地所属集体其他成员同等的土地使用权。
（十四）乡（镇）或村办企事业单位使用的集体土地，1962年9月《六十条》公布以前开始使用的，分别属于乡（镇）或村农民集体所有；1962年9月《六十条》公布时起至1982年2月国务院《村镇建房用地管理条例》公布时止，在此期间开始使用的，有下列情形之一的
，分别属于乡（镇）或村农民集体所有：
1．签订过用地协议的（不含租借）；
2．经县、乡（公社）、村（大队）批准或同意，并进行了适当的土地调整或进行过一定补偿的；
3．原集体企事业单位体制已合法变更的。
乡（镇）、村办企事业单位采用上述以外的方式占用的集体土地，或虽采用上述方式但目前土地利用不合理的，如荒废、闲置、转出等，应将其全部或部分土地退还原村或乡农民集体，或按有关规定进行处理。
三、国有土地使用权
（十五）凡依法经国家征用、划拨、解放初期接收或通过继承、接受地上建筑物等方式合法使用国有土地的，可以依照规定确定其国有土地使用权。
（十六）土地使用权原则上确定给直接使用土地的单位或个人。直接使用土地的单位不具备法人资格的，可将土地使用权确定给其具备法人资格的上级单位。
（十七）机关、团体、工矿等企事业单位长期（5年以上）租用国有房屋而使用的土地，其土地使用权确定给依法直接使用土地的机关、团体、工矿等企事业单位。
个人租用住房占用的土地，其土地使用权可确定给房屋出租者。
（十八）因房屋拆除、改建、或自然坍塌等原因，已经变更了实际土地使用者的，经依法审核批准，可将土地使用权确定给现在的实际用地单位或个人；空地及房屋坍塌或拆除后两年以上仍未恢复使用的土地，由当地县级以上人民政府收回土地使用权。
（十九）代管、出租的华侨房产占用的国有土地，其土地使用权暂按上述第十七条意见确定。退回华侨房产时，再变更土地使用权。
（二十）原宗教部门自用的土地被其他部门占用，宗教部门要求归还自用的，应尽量退还。
（二十一）铁路设施用地，原则上按解放时接收、征用等文件并参照实际使用情况确定其国有土地使用权。
（二十二）土地改革后，由农民集体长期耕种的铁路留用土地，凡不影响铁路正常运行和建设的，其使用权仍可确定给实际耕种者。待铁路建设需要时，再依法办理国有土地使用权收回和变更手续。
（二十三）原由铁路、公路、水利、电力、军队等部门使用的土地，已经转给其他单位或个人使用的，其国有土地使用权原则上可确定给现用地者，但严重影响上述部门的设施安全和正常使用的，暂不确定土地使用权。按照有关规定协商、处理后，再确定土地使用权。
（二十四）河道内国有土地使用权的确定，除严格执行土地管理法规外，自《河道管理条例》施行之日起，还应执行《河道管理条例》第二十四、二十五条的有关规定；农用土地，可由土地管理部门商河道和农业主管部门规定土地用途和其他限制条件后，再依法确定土地使用权。
依法确定的危险品生产、储存地及靶场等周围的安全保护区内的土地，凡可以使用的，由土地管理部门商公安部门规定土地用途和其他限制条件后，确定土地使用权。
（二十五）农村集体使用的国有土地，其使用权按县级以上人民政府主管部门审批、划拨文件确定；没有审批、划拨文件的，按当时规定补办手续后，原则上按使用现状确定；过去未明确划定使用界线的，由县级以上人民政府参照土地实际使用情况确定。
（二十六）未按规定用途使用的国有土地，由县级以上人民政府收回重新安排使用，或者按照有关规定处理后确定使用权。
（二十七）重复划拨或重复征用的土地，原则上按目前实际使用情况，或根据最后一次划拨或征用文件确定使用权。
四、农村集体土地建设用地使用权
（二十八）乡（镇）村办企事业单位和个人依法使用农村集体土地搞非农业建设的，可依法确定使用者农村集体土地建设用地使用权；对多占少用、占而不用的，其闲置部分不予确定使用权，应退还农民集体耕种。
（二十九）全民所有制单位或城市集体所有制单位与农民集体、农民集体与农民集体联办的企事业单位使用的集体土地，只作为联营条件，未给予土地补偿或安置劳动力的，可确定联办企事业单位的集体土地建设用地使用权。
（三十）1982年2月国务院公布《村镇建房用地管理条例》之前农村居民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》施行后未经拆迁、改建、翻建的，原则上按现有实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。
（三十一）1982年2月《村镇建房用地管理条例》公布时起至1987年1月《土地管理法》开始实施时止，农村居民建房占用的宅基地，其面积超过当地政府规定标准的，超过部分按1986年6月中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》及地方人民政府
的有关规定处理后，按处理后的实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。
（三十二）凡符合当地政府分户建房规定而尚未分户的农村居民，其现有宅基地在没有超过分户建房用地合计面积标准的，可按现有宅基地面积确定集体土地建设用地使用权。
（三十三）非农业户口居民原在农村的宅基地，凡房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。
（三十四）通过房屋继承取得的宅基地，继承者拥有使用权。若继承者已有宅基地，合计面积超过规定标准的，可以暂时按实际使用面积确定其集体土地建设用地使用权。
（三十五）接受转让或购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准的，按有关规定处理后再予确定集体土地建设用地使用权。
（三十六）集体或个人代管的华侨房屋占用的土地，其集体土地建设用地使用权暂时确定给代管者。以后房屋按政策退还华侨本人时，再变更集体土地建设用地使用权。
（三十七）农村专业户宅基地以外的非农业建设用地与宅基地分别确定集体土地建设用地使用权。
（三十八）按照上述意见确定的农村居民宅基地的集体土地建设用地使用权，凡超过当地政府规定面积标准的，以后房屋拆迁、改建、翻建时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。
五、其 他
（三十九）土地所有权或使用权证明文件上的四至界线与实地一致，但实地面积与批准面积不一致的，按实地四至界线核算土地面积，确定土地的所有权或使用权。
（四十）地方人民政府或司法部门已依法处理的土地权属纠纷，可以按处理决定确定土地所有权或使用权。
1989年7月5日
