印发广东省人民政府驻北京办事处职能配置、内设机构和人员编制规定的通知

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河北省邯郸市人大常委会


邯郸市城市绿化条例



（2001年12月19日邯郸市第十一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过，2002年3月30日河北省第九届人民代表大会常务委员会第二十六次会议批准。2005年8月24日邯郸市第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议修正，2006年3月30日河北省第十届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准。 2010年8月26日邯郸市第十三届人民代表大会常务委员会第十九次会议修正,2010年9月29日河北省第十一届人民代表大会常务委员会第十九次会议批准）



第一章　 总 　 则

第一条　 为促进城市绿化事业发展，改善生态环境，建设优美、清洁、文明的现代化园林城市，根据国务院《城市绿化条例》和《河北省城市绿化管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条　 本条例适用于城市规划区内的树木、花草、绿地、园林小品及绿化设施等城市绿化的规划、建设、保护和管理。

第三条　 城市人民政府城市绿化行政主管部门负责本辖区城市规划区内的绿化工作。

各县、峰峰矿区人民政府城市绿化行政主管部门负责本辖区城市规划区内的绿化工作。

丛台区、邯山区、复兴区、邯郸县人民政府城市绿化行政主管部门负责本行政区域内的门前、庭院、小街巷、自建小游园等绿化建设管理工作。

在城市规划区内，法律、法规规定由林业、交通等行政主管部门管理的绿化工作，按照有关规定执行。

第四条　 城市规划区内负有管理权的单位，应当按照城市总体规划和城市绿地系统规划负责其管理范围内的绿化建设和管理，城市人民政府城市绿化行政主管部门对其绿化设计、施工实行监督、检查和指导。

第五条　 城市人民政府应当把城市绿化作为城市建设的重要组成部分，纳入国民经济和社会发展计划。

城市人民政府应当加强城市绿化建设及其科学研究，推广先进科学技术，提高城市的绿化覆盖率、绿地率、人均公共绿地标准和绿化艺术水平。

第六条　 按照发展社会主义市场经济的要求，建立稳定的、多元化的城市绿化建设筹资机制。

城市绿化建设筹资以政府投资为主，吸收社会资金，鼓励和支持外商、企业和城乡居民个人投资建设城市绿化项目，参与城市绿地的养护。

第七条　 单位、个人投资建设游园、绿地、行道树、片林或者向具有一定规模的城市绿化建设项目捐资数额较大的，城市人民政府应当给予表彰，经城市人民政府同意，投资、捐资的单位或个人可以取得该绿化设施的冠名权，也可以取得在该绿化设施内三至五年的广告经营权。

第二章　 规划和建设

第八条　 城市绿地系统规划应当纳入城市总体规划，由城市人民政府组织城市规划行政主管部门和城市绿化行政主管部门共同编制，并由城市人民政府城市绿化行政主管部门负责组织实施。

第九条　 城市人民政府城市规划行政主管部门和城市绿化行政主管部门制定城市绿地系统规划，应当按照国家标准确定的绿化用地指标，划定绿化用地面积，划定城市建设的各类绿地范围和保护控制线。严格实行城市绿化“绿线”管制制度。

第十条　 在城市国有土地上建设公共绿地，土地由城市人民政府划拨。

城市各类工程建设项目的配套绿化用地和绿化工程，必须与主体工程项目同时规划、同时征地、同时设计。

鼓励和支持农民调整农业结构发展城郊绿化，可以采取政府补助的办法建设经济林、生态林、公园、苗圃等公共绿地。

第十一条　 在城市规划区的项目建设，不得侵占绿化用地。

在城市中心区危旧房改造、产业结构调整、城市环境综合整治拆迁后，应当根据绿化用地需要，置换出一定的敞开空间进行绿化建设。

城市中心区违章建筑拆除后，腾出的土地应当优先实施绿化建设。

建成区内闲置的土地和依法收回的土地，应当优先用于城市绿化。

第十二条　 城市绿化规划设计应当根据本地的特点，利用原有的地形、地貌、水体、植被和历史文化遗迹等自然、人文条件，体现民族风格和地方特色，以方便群众和改善城市生态环境为原则，合理设置公共绿地、居住区绿地、单位附属绿地、防护绿地、生产绿地和风景林地。

城市绿化以种植树木为主，适度建设草坪，做到乔、灌、花、草有机结合。

鼓励利用庭院、空地种植花草树木，提倡发展垂直绿化、阳台绿化、屋顶绿化。

积极发展节水型绿化，鼓励采用滴灌技术，推行中水利用。

第十三条　 城市各类工程建设项目应当将绿化费用纳入项目投资预算。

第十四条　 城市新建、改建、扩建工程建设项目以及城市新建主次干道，必须安排绿化用地，其绿化用地面积所占建设用地面积的比例为：

(一)新建区不低于百分之三十，旧城改造区不低于百分之二十五，其中居住小区还应当按居住人口人均一平方米以上标准建设公共绿地；

(二)新建区的主干道不低于百分之二十，次干道不低于百分之十五，旧城改造区扩建的主干道不低于百分之十五，次干道不低于百分之十；

(三)城市园林绿化苗圃、花圃、草圃、盆景基地等生产绿地的建设，应当适应本地城市绿化建设的需要，其用地面积不得低于城市建成区面积的百分之二；

(四)新建医院、疗养院、学校不低于百分之三十五；

(五)新建有大气污染的建设项目不低于百分之三十，并应当按有关规定营建卫生防护林带；

(六)公园不低于陆地面积的百分之七十。

第十五条　 城市人民政府城市规划行政主管部门对设计达不到本条例第十四条规定绿化标准的工程建设项目，不予办理建设工程规划许可证。

城市新建、改建、扩建工程建设项目，完成附属绿化工程建设的时间，不得晚于主体工程竣工后的第二个绿化季节。

第十六条　 城市绿化工程的设计、施工必须委托持有相应资质证书的设计、施工单位承担。

城市工程建设项目的附属绿化工程设计方案，按照基本建设程序审批时，必须有城市人民政府城市绿化行政主管部门参加审查。（注：本款中关于城市工程建设项目的附属绿化工程设计方案审批的规定已被2004年7月30日邯郸市第十二届人民代表大会常务委员会第九次会议通过的《关于废止地方性法规中若干行政许可规定的决定》废止，并于2004年9月27日河北省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准。）

第十七条　 城市人民政府城市规划行政主管部门审批后的绿化建设用地，任何单位和个人不得进行经营性开发或擅自改作他用。因特殊需要改变绿地规划、绿地性质的，必须报原审批机关批准。

第十八条　 城市工程建设项目竣工后，施工单位必须拆除绿化用地范围内的临时设施，清理场内建筑垃圾。

第三章　 权属、保护和管理

第十九条　 任何单位和个人不得擅自占用城市绿化用地，已被占用的由城市人民政府城市绿化行政主管部门责令限期归还。

未经城市人民政府城市绿化行政主管部门同意，不得在城市公共绿地内设置广告牌及其他设施。

因建设或者其它特殊原因需要临时占用城市绿化用地的，经城市人民政府城市绿化行政主管部门同意，按照有关规定办理临时占用手续。

第二十条　 任何单位和个人不得擅自砍伐或移植城市树木。因建设或其他活动确需砍伐或移植城市树木十株以下的，应当经城市人民政府城市绿化行政主管部门审批，十株及其以上的，应当报城市人民政府审批。

砍伐或移植城市树木的，应当按照国家有关规定补植树木或者采取其他补救措施。

第二十一条　 城市的绿化管理单位应当建立健全管理制度，定期维护绿化设施，做好病虫害的防治工作，保持树木、花草繁茂和绿化设施完好。

第二十二条　 各种管线建设应当避免穿越城市绿地，确需穿越时，由建设单位负责恢复原貌或者依照有关规定给予补偿。

城市树木生长影响架空管线安全运行时，城市绿化行政主管部门应当组织及时修剪。管线架设先于城市树木种植的，由城市绿化行政主管部门承担修剪费用；管线架设晚于城市树木种植的，由管线管理单位支付修剪费用。

根据城市绿化规划要求，在已建架空电力线路下进行绿化时，城市绿化行政主管部门应当按照电力管理部门的要求，种植自然生长最终高度符合电力设施安全保护距离的植物。

第二十三条　 当发生严重自然灾害或突发性重大事故时，有关部门为抢险救灾和处理事故需砍伐树木的，可以先行处理，并在三个工作日内向城市绿化行政主管部门报告。

第二十四条　 城市树木所有权按下列规定确认：

(一)园林、公路、水利、铁路部门在规定的用地范围内种植和管理维护的树木，分别归该部门所有；

(二)国家机关、社会团体、部队、企业、事业单位在其法定用地范围内种植和管理的树木，分别归该单位所有；

(三)房屋管理部门或者街道办事机构在其居住区种植和管理的树木，归房屋管理部门或者街道办事机构所有；

(四)单位在自管的公房区域内种植和管理的树木，归房屋产权单位所有；

(五)城市居民在自有房屋的庭院内种植的树木，归居民个人所有。

第二十五条　 城市树木、园林绿地及绿化设施的更新，由城市人民政府城市绿化行政主管部门组织实施。

第二十六条　 城市人民政府城市绿化行政主管部门对城市古树名木应当统一登记、编号和造册，建立档案，设立价值说明及保护标志，划定保护范围，加强养护管理。

单位管界内或者居民庭院内的古树名木，由单位或者居民负责养护管理，城市人民政府城市绿化行政主管部门负责监督和技术指导。

严禁砍伐或者迁移古树名木。因特殊情况需要迁移古树名木的，必须经城市人民政府城市绿化行政主管部门审查同意，并报同级或者上级人民政府批准。

第四章　 法律责任

第二十七条　 违反本条例第十五条第二款规定的，责令其限期完成，并处未完成绿化建设面积应投资额两倍的罚款。

第二十八条　 违反本条例第十六条第一款规定的，责令其限期改正或采取其他补救措施，并对建设单位处以该绿化工程设计费或绿化工程承包价款总额百分之五至百分之十的罚款。

第二十九条　 违反本条例第十八条规定的，责令其限期改正，并处所占绿化用地面积每平方米五至十元的罚款。

第三十条　 违反本条例第十九条第一款和第三款规定，擅自占用城市绿化用地的，责令其限期归还、恢复原状，并处每平方米一百至二百元的罚款；逾期不改正，造成损失的，应当承担赔偿责任。

第三十一条　 违反本条例第十九条第二款规定的，责令其限期迁出，并处占地面积每日每平方米五至十元的罚款；造成损失的，应当承担赔偿责任。

第三十二条　 违反本条例第二十条规定，擅自砍伐城市树木的，责令其按砍伐树木株数的三倍补种，并处砍伐树木价值五至十倍的罚款；擅自移植城市树木的，处移植树木价值三至五倍的罚款。

第三十三条　 因交通或者其他意外事故，造成城市树木、绿地损失的，事故责任者应当承担赔偿责任。

第三十四条　 有下列破坏城市绿化行为之一的，责令其改正，并处一千元以下的罚款；造成损失的，应当承担赔偿责任。

(一)依树搭建屋棚或围圈树木；

(二)在绿地内堆放物体或倾倒污水、废弃物；

(三)在绿地内挖坑、取土；

(四)钉、刻、划、拴绳、攀折树木或者损坏花草；

(五)擅自修剪树木；

(六)其他损坏城市绿化及设施的。

第三十五条　 违反本条例第二十六条第三款规定，损伤、擅自迁移、砍伐或者因管理不当等原因致古树名木死亡的，处一千至一万元的罚款。

由于过错造成古树名木损伤、死亡的，对直接责任人员或单位负责人，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十六条　 城市绿化行政主管部门的工作人员，应当依法行使职权。对玩忽职守、滥用职权、贪污受贿、徇私舞弊，情节轻微的，由所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十七条　 对检举、抓获损坏和盗窃绿化设施及树木花草者，由城市人民政府城市绿化行政主管部门给予奖励；对举报人、抓获人、管理人员进行报复的，给予严肃处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十八条　 对当事人罚款时，应当执行罚缴分离的制度，并出具财政部门统一印制的罚款票据。

第三十九条　 当事人对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议、不起诉、又不履行处罚决定的，作出行政处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。

第五章　 附　　　 则

第四十条　 本条例所称城市绿地包括：

(一)公共绿地，指公园、小游园及街道和广场的绿地；

(二)居住区绿地，指居民住宅区内除居住区公园和行道树外的绿地；

(三)单位附属绿地，指单位管界内的环境绿地；

(四)防护绿地，指用于隔离、卫生和安全目的的林带及绿地；

(五)生产绿地，指为城市绿化提供苗木、花草、种子的苗圃、花圃和草圃等；

(六)风景林地，指城市依托自然地貌，美化和改善环境的林地。

本条例所称古树名木是指：百年以上树木，稀有、珍贵树木，具有历史价值或重要纪念意义的树木。

第四十一条　 本条例自2002年8月1日起施行。







试论商品房认购书及预约款

山东亚和太律师事务所 陈兆利

内容摘要　商品房认购书是确认准买受人在将来某个时间与开发商洽谈购房合同的预约。预约确定双方将来洽谈合同的权利和义务。商品房认购书不是购房合同，也不是购房合同的从合同。应当依据公平原则确定预约双方的权利和义务。预约款不能简单视为定金。

主题词　商品房认购书　预约款　定金

引言
随着我国房地产市场的迅猛发展，商品房纠纷也逐年增多。由于法律的完善滞后于经济发展，导致了司法适用中的困难。例如，很多开发商在和准买受人签订购房合同前，与其（以下称为准买受人）签订一份商品房认购书（实践中使用的名称不一，例如称为预订书、确认书等），要求准买受人交纳定金，准买受人将在将来某个时间和开发商签订购房合同。这种商品房认购书在法律上没有明确的规定，但在实践中却广泛存在。最高人民法院最近出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房解释）中对商品房认购书做出了一些规定，但由于其中仅有两个条文涉及这个问题，内容简略，故仍有进一步探讨的必要。

一、商品房认购书的意义及性质
（一）商品房认购书的意义
商品房认购书，是开发商与准买受人之间确认准买受人在将来可确定时间与开发商洽谈购房合同的约定。通过商品房认购书，确定买卖双方有洽谈购房合同的义务。
商品房认购书的通常内容是，准买受人向开发商交纳一定金额的预约款，享有在将来某个时间购买开发商某处房屋的权利。准买受人如果不在约定时间与开发商洽谈购房合同，开发商有权解除商品房认购书，将预订的房屋转售他人。有的商品房认购书还约定，开发商有权扣留准买受人所交纳的预约款作为违约金。很多商品房认购书内容比较简单，但一般都会写明认购的房号，约定的购房单价等。也有的商品房认购书内容很详细，基本涵盖了法律规定的购房合同的主要内容。

（二）商品房认购书的法律性质
商品房认购书的内容，是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同，这种意思表示是明确的，具备合同法规定的合同成立的要件，因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同。根据民法理论，预约是约定将来订立一定内容合同的合同。将来应订立的合同称为本约。史尚宽先生认为，预约生效后，发生将来订立一定合同的债务，原则上应当适用关于债权合同的一般原则。根据预约产生的债权，与普通债权有同等的法律效力。即预约义务人如不订立本约，预约权利人可以请求其履行。史先生的观点是针对一般意义上的预约合同而言的，这些性质是否能完全适用于商品房认购书呢？下文会逐一加以分析。
在实践中，很多商品房认购书约定的是准买受人应当在约定的将来时间与开发商签订购房合同，但是，商品房认购书是一种双务合同而不是单务合同。商品房认购书签订后，只要准买受人按时支付了预约款，开发商就有义务保留目标房，并按照商品房认购书约定的义务与准买受人洽谈。但是必须看到，购房合同的内容是很复杂的，商品房认购书通常并不具备购房合同的全部主要内容。虽然双方在商品房认购书中约定的是将来订约而不是将来洽谈，但是，双方仍然保留着就商品房认购书未约定的内容进一步商谈的权利。因此，无论是开发商还是准买受人，均不能根据商品房认购书强制要求对方与自己签订购房合同。也就是说，商品房认购书约定的是双方在约定的将来时间洽谈的义务，只要双方到期前来洽谈，并对认购书约定的条款都同意作为购房合同的条款，并且没有恶意不签订购房合同的行为，就已经正确地履行了商品房认购书约定的义务。在一般预约，预约义务人如不订立本约，预约权利人可以请求其履行。而一般情况下，商品房认购书却不具备这样的效力。这就是商品房认购书与普通预约合同的区别。


二、商品房认购书与购房合同

（一）商品房认购书是不是购房合同的从合同
商品房认购书约定的是一种行为义务，并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同，也不会导致商品房认购书的无效，不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在，所以它是一种独立的合同，而不是购房合同的从合同。
有种观点认为，商品房认购书约定了定金条款，也就是一种定金合同，是一种设立担保的行为。商品房认购书应当视为担保购房合同履行的从合同。笔者认为，首先，定金条款并不是商品房认购书的必要条款。虽然实践中商品房认购书大都约定了准买受人应当交付预约款，但预约款的性质仍需进一步研究，并不一定就是定金。其次，即使商品房认购书约定的确实是定金条款，但没有定金条款也不会影响商品房认购书的成立和生效。应当明确的是，定金是为了担保债务的履行而成立，但是这种债务并不是购房合同的债务，而是双方去洽谈购房合同这样一种债务。因此， 定金并非购房合同之担保，而是商品房认购书约定的洽谈义务的担保。商品房认购书不是订立购房合同的定金担保。

（二）具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书是不是购房合同
如果商品房认购书的内容具备了商品房买卖的主要内容，商品房认购书具有什么样的法律效力呢？有种观点认为，在商品房认购书具备购房合同主要内容的前提下，如果开发商收受了购房款的，应当把商品房认购书认定为购房协议。这种观点得到了司法解释的支持。商品房解释第5条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为购房合同。”司法解释的观点表明，虽然《商品房销售管理办法》规定商品房销售应当订立书面购房合同，但书面购房合同并非买卖关系的生效条件。如果具备了主要内容，并且买房人收受了购房款，就应当将商品房认购书视为购房合同。
笔者认为，这种观点有值得商榷之处。商品房认购书的目的在于确定双方去洽谈购房合同的义务，购房合同则是对购房行为的直接确认。其意思表示根本不同。意思表示不同的合同当然不是一种合同。商品房认购书所约定的内容是双方应当去洽谈购房合同，并不是对双方签订购房合同的直接确认，因此它不是购房合同本身。不能因商品房认购书中对将来洽谈的本合同主要条款包括价款、付款方式、房屋面积、结构等都有明确约定而视为将来签订购房合同是对其的细化、补充或变更。商品房解释第5条的正确含义是，因为购房合同的主要内容可以通过商品房认购书的内容来确定，开发商又接受了准买受人付款的实际履行行为，因此不必拘泥于应当签订书面购房合同的规定，就可以认定买卖关系有效。商品房认购书的主要内容可以确定为应当发生而未发生的购房合同的主要内容。本条解释实际上包含了一个意思，商品房认购书的约定是一种有效的合同义务，合同双方完全可以以商品房认购书为依据要求对方履行商品房认购书约定的义务。当商品房认购书具备了购房合同的主要内容时，它也就构成了史尚宽先生阐述的普通的预约，具备了强制执行的效力。

(三)具备哪些条款的商品房认购书可以视为普通预约
商品房认购书具备了哪些条款可以视为普通预约，从而具有强制执行的效力？
从商品房解释第五条规定来看，显然认为应当以《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容为准。笔者以为这个标准不妥。因为商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同主要内容多达十三项，如果按照这一标准，几乎没有一份商品房认购书能够具备申请强制执行的条件，这样做显然不利于保护认购书守约方的利益。
笔者认为，商品房解释第五条规定商品房认购书应当具备购房合同的主要内容，是对认购预约成立的条件认识不清所致，也忽略了合同法规定的合同成立要件。依合同法原理，无论什么种类的合同，只要其能够依法成立，就是有效的，并不一定具备这种合同所有的主要内容。诚然，商品房买卖合同特别是预售合同，的确在确认双方买卖意向之外，还有许多内容需要明确，这是商品房买卖合同不同于一般买卖合同的特殊之处。但是，鉴于商品房认购书的目的在于通过洽谈进行房屋买卖交易，只要商品房认购书的内同具备了购房合同成立的标准，就应该可以强制出售。至于商品房认购书没有约定的购房合同的内容可以通过合同漏洞补充的方法确定。根据这一标准，我们来考察第十六条规定的购房合同的主要内容中哪些是购房合同成立所必要的。
当事人名称或者姓名和住所这一条款显然是购房合同成立所必要的。关于第二条商品房基本状况，笔者认为，约定了房号就可以了。至于房屋的坐落、面积等事项，可以通过开发商的审批手续、图纸等确定。关于第三条商品房的销售方式，笔者认为，本条并非必要。理由是在没有特殊约定的情况下，销售方式可以推定。关于第四条商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，笔者认为，价款是购房合同的必要条款，由于目前商品房市场并未形成充分的竞争，难以确定市场价格，因此，价格约定是必要条件。当然，只要通过约定可以确定价格就可以了，至于付款方式和付款时间，完全可以通过交易习惯来确定。值得注意的是，由于商品房的面积有多种计算标准，例如套内建筑面积和建筑面积之间区别就很大，直接影响着房屋总价的确定和单价的高低，因此笔者认为，面积计算方式应为必要条款。
关于第五条交付使用条件及日期，笔者认为，对于交付使用条件，相关法律和法规有比较明确的规定，包括强行性规定和任意性规定，可以起到漏洞补充的作用，因此并非必要。关于交付日期的问题，笔者认为，如果是现房出售，没有约定交付日期的，可以通过合同法的催告制度解决；如果是预售，可以合理确定交付期限；关于第六条装饰、设备标准承诺，笔者认为，如果开发商的宣传材料中含有装饰、设备的内容，一般可以视为购房合同的内容；即使没有这方面的规定，也可以通过开发商的设计确定；如果开发商的设计中也没有此方面的内容，可以认定开发商至少应当符合国家和行业的最低标准。因此，装饰、设备标准不是购房合同的必要条款。关于第七条供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，笔者认为，关于配套设施，各地政府往往对开发商都有比较明确的要求，因此本条并非必要条件。关于第八条公共配套建筑的产权归属，笔者认为，公共配套建筑的产权归属，既可以通过其他买房人与开发商的约定来判断，也可以通过公共配套建筑是否列入了开发商的建筑成本和公摊面积来确定，不是购房合同的必要条款。关于第九条面积差异的处理方式和第十条办理产权登记有关事宜，商品房解释中做出了如何处理的明确规定，并非必要条款。
关于第十一条解决争议的方法，笔者认为，司法裁判是法定的解决方式，双方没有约定不影响纠纷的解决，更不影响合同的成立，并非必要条款。关于第十二条违约责任，笔者认为，根据商品房买卖合同的示范文本，逾期交房和逾期付款都有大致确定的违约金计算方法，可以折衷裁定；商品房解释中关于开发商的重大违约事项处理，也有很多明确的规定，赋予了买房者保护自己权利的充足方法，因此，违约责任不是必要条款。
综上所述，只要商品房认购书确定了房号和价格确定方法，并可以据此确定面积等事项，或者能够确定房屋总价款，那么就已经具备了购房合同的必要条件。但是应当注意的是，只有在开发商拒绝履行洽谈签约义务时，准买受人才有权请求法院强制开发商将房屋出售给自己。如果开发商履行了洽谈义务，双方无法就商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同的主要内容达成一致，那么，准买受人仍然无权提出强制购买的请求。这种标准，保证了商品房认购书强制双方洽谈的义务，同时又不会干涉双方的签约自由。笔者认为是比较合理的。


三、商品房认购书的成立和生效

（一）商品房认购书的成立
商品房认购书应当具备哪些必要条款才能成立？有一种观点认为，商品房认购书只有达到以下条件后才是有效的：第一，约定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照商品房认购书约定的主要条款签订购房合同；第三，在约定的期限内洽谈并订立买卖合同。
笔者认为，商品房认购书并非购房合同的从合同，其成立和生效不依赖于购房合同的成立和生效。合同条款无论繁简，其成立要件应以法律能凭其条款予以确认和保护为准。只要合同内容确定、可能、合法、公平，并且当事人就此达成了合意，合同债权就可以有效成立。反之，合同债权就不能有效成立。因此，商品房认购书只要是表明了双方在将来时间洽谈购房合同的协议，就足以构成独立的合同。就可以推定开发商已经默示承诺保留该房至约定的时点不另行出售，因此双方无需就该房不得再向第三人出售做出特约；也能够推定要按照商品房认购书约定的内容洽谈购房合同，同样无需特约。
商品房认购书签订后，双方都有权要求对方按照商品房认购书约定的内容洽谈购房合同。如果将来双方经协商达成与商品房认购书内容不一致的购房合同，也并不会影响商品房认购书和购房合同的效力。
商品房认购书是否必须约定房号和单价？笔者认为，约定房号和单价并非确定认购的意思确定的必要条件。即使没有约定认购的房号和单价，认购的意思也是确定的。当然，这样的商品房认购书对开发商不能形成足够的义务。这样的商品房认购书如果约定了准买受人应当交付预约款，不签订购房合同预约款不退的规定显然是不具有法律效力的。
（二）商品房认购书的生效
在实践中，很多开发商为筹集建房资金，在未取得商品房预售许可证前就开始进行认购，并与客户洽谈商品房认购书。这样的商品房认购书是否有效？一种观点认为，内部商品房认购书是无效的合同。其理由是，根据《城市房地产管理法》第四十四条规定， 商品房预售应当符合预售条件。根据商品房解释第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。