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论购房产权过户中的法律障碍/臧恩富

作者:法律资料网 时间:2024-07-07 23:29:59  浏览:9130   来源:法律资料网
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论购房产权过户中的法律障碍/臧恩富律师

辽宁壹品律师事务所律师



在媒体报道的诸多购房“黑洞”和“陷井”中,对购房者危害最大的当属所购房屋存在产权过户的法律障碍,购房者支付了房款却得不到所购房屋的所有权。如何确保购房者能够顺利地取得所购房屋的产权,既是购房者迫切关心的问题,也是政府主管部门规范房屋交易应解决的问题,更是律师为当事人购房提供法律服务时应首先考虑的问题。

产权,顾名思义,是指房产的所有权,对购房者来说,产权意味着对所购房屋享有所有权并同时对该房屋所占土地享有使用权。购买房屋与购买其他普通商品在取得所有权方式上的不同之处就在于购房属于不动产交易的一种,其所有权的取得不以是否交付为准,而是以是否向房地产交易主管部门办理产权登记为准。所以,购房者从维护自身利益的角度出发,在决定是否购买某个特定房屋时,不但要考虑能否拥有所购房屋的实际使用、支配权,更要考查能否获得所购房屋的《房屋所有权证》和相应的《土地使用证》。如果购房者在决定购房之初忽略了所购房屋可能存在的过户的法律障碍,那么,轻则会使购房者陷入不必要的纠纷和诉讼之中,重则可能导致购房者钱房两空,血本无归。

综合分析产权过户中的法律障碍,其来源集中在卖方方面。因为在购房这一买卖合同的法律关系中,买方的主要义务是支付房款,而卖方的的主要义务则是交付房屋并转移其所有权。对卖方及其所售房产进行资信调查和权属分析,是排除产权过户法律障碍的关键。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》及其他相关法律、法规、规章的规定,要排除商品房产权过户的法律障碍,应关注以下几个方面:

一、 了解卖方是否有产权证或预售许可证。

购买期房的购房者,要看预售该期房的卖方是否有所出售商品房的预售许可证。只有拥有商品房预售许可证,该期房才具备了市场准入条件。

购买现房的购房者,要看卖方有无所出售房屋的产权证。是否拥有产权证是判断卖方是否对所出售房屋拥有所有权和处分权的标志。

二、 了解卖方的处分权上是否存在限制情况,这些限制卖方处分权的情况包括:

1、 查封
被司法机关采取财产保全措施进行查封的房屋,在查封期间不得转让。

2、 抵押
被抵押用于债的担保的房屋,在抵押期间未经抵押权人同意不得转让。

3、 共有
产权共有的房屋,未经其他共有人的同意不得转让,并且在同等条件下,其他共有人拥有优先购买权。

4、 出租
被出租的房屋出售的,房屋产权人(即出租人)应提前三个月通知房屋承租人,在同等条件下,房屋承租人拥有优先购买权。

三、 了解拟购房屋所在土地的性质

1、 出让土地

购房者所购买的商品房所在的土地应该是以出让方式取得的国有土地,并且卖方已取得了土地使用证。

2、 划拨土地

若拟购房屋所在土地为划拨土地使用权,则在该土地未依法办理土地出让手续并缴纳相应的土地出让金之前,不得转让。

3、 集体土地

集体土地上的房屋的交易,原则上只能在该房屋所在地的乡镇居民之间进行。其他城市居民购买集体土地上的房屋无法取得所购房屋的所有权。集体土地只有依法办理征用、出让手续后,才能由开发商开发商品房进行出售。

4、 军队土地

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兰州市人民政府规章制定程序规定

甘肃省兰州市人民政府


兰州市人民政府规章制定程序规定


(1999年9月21日)

第一章 总则
第一条 为规范市政府规章制定程序,提高立法工作效率,保证政府规章质量,根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》、国务院《法规规章备案规定》及有关法律、法规之规定,结合本市实际,制定本规定。
第二条 本规定所称政府规章是指市政府依照法定权限和程序制定的普遍适用于本市行政区域内行政管理工作的规范性文件的总称。
政府规章的名称为规定、办法、实施细则或实施办法:
(一)对某一方面的行政工作作比较全面、系统的规定,称“规定”;
(二)对某一方面的行政工作作部分的或比较具体的规定,称“办法”;
(三) 对法律、行政法规和地方性法规作实施性的规定, 称“实施办法”。
第三条 制定政府规章应当遵循下列原则:
(一)符合宪法和法律、法规,维护社会主义法制的统一和尊严;
(二)服从市委、市政府总体工作部署,为本市经济建设和社会发展服务;
(三)从实际出发,实事求是,科学地规范各种杜会关系;
(四)坚持公正、公开、公平,贯彻民主集中制,充分体现人民群众的意志;
(五)符合法定权限和程序。
第四条 市政府法制局负责政府规章制定工作。
第五条 对在制定政府规章工作中作出突出贡献或成绩显著的单位和个人,由市政府予以表彰奖励。
第二章 规划和计划
第六条 制定政府规章应当编制五年规划和年度计划。
五年规划和年度计划必须经市政府常务会议审定。
五年规划的期限应当与政府任期相一致。
第七条 市政府法制局根据本市经济建设、社会发展的需要和各方面的建议,编制制定政府规章的五年规划草案,报市政府审定后执行.
第八条 市政府各部门应当根据规划要求,于每年十一月底前,向市政府提出下年度制定政府规章的立项申请, 并说明制定该规章的依据、必要性和可靠性。
县、区人民政府和兰州高新技术产业开发区、兰州经济技术开发区管委会认为必要时,也可向市政府提出制定政府规章的立项申请。
市政府法制局可根据本市行政管理工作的实际需要,提出制定政府规章的立项建议。
第九条 市政府法制局对制定政府规章的立项申请进行审核筛选、综合平衡,编制制定政府规章的年度计划草案,报市政府审定后执行。
第十条 五年规划和年度计划由市政府法制局负责组织实施并监督执行。
未列入五年规划和年度计划但确需制定的政府规章,相关部门应当向市政府写出专题报告并说明理由,经市政府法制局审核并请示市政府同意后,统一调整安排。
市政府法制局可根据形势发展需要和实际情况,对五年规划和年度计划提出调整建议,报市政府批准后执行。
第三章 起草和送审
第十一条 列入年度计划的政府规章,一般由提出立项申请的单位负责起草。
政府规章内容涉及部门较多的,由市政府法制局负责组织有关部门起草。
对起草难度较大的政府规章,可以委托有关专家、学者或社会机构、团体起草,也可招标起草。政府有关部门应当予以支持、配合。
第十二条 起草单位应当将政府规章起草工作纳入目标管理,按要求如期完成;不能如期完成的,应当向市政府法制局作出书面说明。
第十三条 起草政府规章,应当广泛征求有关专家、相关部门和管理相对人的意见;对于涉及其他部门业务或与其他部门管理职能交叉的,应当与有关部门进行协商。
对社会关注、影响面大、涉及较多数公民切身利益的政府规章,起草单位应当举行有公众代表和有关社会团体参加的听证会。
对涉及专门技术或其他专业性较强的政府规章,起草单位应当举行有相关专家参加的论证会。
第十四条 起草政府规章应当结构严谨、条理清楚、用词准确、文字简明,对制定目的、适用范围、主管部门、具体范围、奖惩办法、规章解释、施行日期以及其他需要规定的事项作出具体规定.
第十五条 政府规章根据需要,可以分章、节、条、款、项、目。
条的序号用中文数字依次表述,款不编序号,项的序号用中文数字加括号表述,目的序号用阿拉伯数字表述。
第十六条 政府规章起草工作完成后,起草单位应当将政府规章草案送市政府法制局进行审查。
报送政府规章草案,应附起草说明、相关法律、法规依据和征求意见情况、主要不同意见的专题说明及其他有关资料。
报送政府规章草案,应当由起草单位主要负责人签署。
第四章 审定和发布
第十七条 政府规章草案由市政府法制局负责审查、修订。
市政府法制局应当组织召开论证会,并采用其他方式广泛听取各方面意见。
市政府法制局在完成对政府规章草案的审查、论证和修订工作后,应当向市政府提交审查报告和草案修定稿;对经协调仍未取得一致意见的有关问题,还应作出说明并提出具体处理意见。
政府规章审查过程中所必需的调研、论证、资料等经费,由市财政局按制定政府规章的年度计划予以安排。
第十八条 政府规章草案必须经市政府常务会议或市政府全体会议讨论决定。
对市政府常务会议或市政府全体会议讨论通过的政府规章草案,市政府法制局应当及时呈签发布;对原则通过但需作个别修改的政府规章草案,市政府法制局应当组织、协调有关部门进行修改,自会议通过之日起十五日内修改完毕呈签发布。
对市政府常务会议或市政府全体会议未通过的政府规章草案,市政府法制局和起草单位应当按照会议决定及时办理。
第十九条 政府规章由市长签署,以市政府令发布。
政府令的文号用年度加序号表述。
第二十条 政府规章必须向社会公布,公布工作由市政府法制局统一负责。
政府规章签署发布后,应当及时在《兰州日报》或《兰州晚报》全文刊登。
《兰州政报》应当全文刊登政府规章。
第五章 备案和汇编
第二十一条 政府规章发布后,应当按照规定向省人大常委会、省政府和市人大常委会备案,并报经省政府向国务院备案。
市政府法制局具体负责政府规章的备案工作。
第二十二条 市政府法制局应当对政府规章定期进行清理。对不适应社会。经济发展形势和因其他原因需要修改和废止的,应当报经市政府同意后,及时进行修改或予以废止。
政府规章被修改或废止的,应当按规定备案并向社会公布。
第二十三条 政府规章由市政府法制局负责汇编。
机关、团体、企事业单位根据工作、学习、教学、研究需要,经市政府法制局同意,可以编印供内部使用的政府规章汇集。
个人不得编辑政府规章汇编。
第六章 附则
第二十四条 县、区人民政府和市政府各部门制定在本行政辖区和主管业务范围内具有普遍约束力的规范性文件的程序,参照本规定执行。
县、区人民政府和市政府各部门制定的规范性文件,应当与发布之日起三十日内向市政府备案。市政府法制局具体负责规范性文件的备案审查和管理工作。
市政府各部门需要在新闻媒体发布部门规范性文件的,应当经市政府法制局审核同意。
第二十五条 本规定由市政府法制局负责解释。
第二十六条 本规定自发布之日起施行。


拯救《法理学》——《法理学》座谈会琐记
周永坤 苏州大学王健法学院教授、博士生导师
2007年3月14日,我参加了一个座谈会,议题是讨论一个《法理学大纲》。因为我对人大(法工委?)主持这一大纲的制定有所耳闻,所以心理上早有准备。尽管如此,当我拿到这个大纲的时候,我还是大吃一惊。这个大纲导论加15章,从体例上回到了1985年之前的“纵向体例”,贯彻了赤裸裸的阶级斗争为纲精神。抱着明知“说了也白说”,但是“不说心有不甘”的心态,我参加了这一座谈会。我“不远百里”来到省城,一下来就不高兴:守卫省委的门卫不让我们的车进,别的车可以长驱直入,心里有一种受歧视的感觉。等我们按照指令停好车再次来到门口时,朋友告诉我,不让进,要里边的人出来领才能进。于是我与同事就递上邀请函,企图说服门卫,谁知还是不让进。等到里边的人来领了,还是不让进,理由是人太多。我想,是把我们当成上访的了。今天我才真正见识到,我们的衙门是多么的难进,我们的官僚是多么地害怕人民。我实在忍不住,和门卫论理,说我们是请来的客人,怎么受到如此对待?正在我发火不参加会议要回家的当口,不知谁说服了门卫,让我们进。事后有朋友批评我:和门卫吵有什么用?是的,我脾气不好,但是我批评的何尝是门卫!

会议在一个不大的会议室里举行。参加会议的是来自南大、南师大、苏大、河海大学和徐州师范大学的八位教授,其他的是主持座谈的地方干部和课题组的一位教授和两位中央来的干部。主持人讲了知无不言的道理后就正式发言。朋友皆不愿先说,他们“挑唆”我先来。我看到录音设备已经放到我面前,再推显得不礼貌,抱着“既来之,则安之”的心态,讲了四点,一点是关于权力与学术,我认为权力对学术的干预是不对的,也不利于学术的发展,定教材本身应当是学者的事,现在由人大来做,不合适(事后我觉得不是“不合适”,而是不合法,人大没有这个权利)。后面三点是对大纲本身的批评。因为没有发言稿,只记得大意如下。一是关于课程的分工。这个大纲体系庞大,知识庞杂,有许多政治学、宪法学、及社会主义一般观念的学问。我认为可以分解由其他三门课来讲:政治学、宪法学、政治思想与法律基础。二是学术性不足。现在的大纲来看,缺少真正的法理学,没有学术性,都是政治口号。三是法的基本精神的倒退。我认为,在中国,法理学坚持马克思主义很好,但是,要有法理学。而且,我们的马克思主义应当是“发展中”的马克思主义,不是僵化的阶级斗争为纲的马克思主义。但这本大纲贯彻的却是阶级斗争为纲的精神。例如:第一章就以阶级为标准将法理学分成奴隶社会的法理学、封建社会的法理学、资本主义社会的法理学;在法的本质部分讲资产阶级法学家关于法的本质的论述,马克思主义经典作家关于法的本质的论述;在法的起源里讲唯物史观的法的起源论、唯心史观的法的起源论;讲原始社会没有法;讲奴隶社会的法本质与特征、封建社会法的本质与特征、资本主义社会法的本质、特征及其发展规律、社会主义社会法的本质与特征;还在歌颂彻底废除旧法,还在宣传苏联法制的经验,苏联因为它自己的斯大林主义已经被苏联人民所推翻,早已被证明在政治体制上它是违反马克思主义的。这一切虽然没有明说阶级斗争为纲,但是从阶级斗争在理论中的核心地位、阶级作为法理学的核心概念、将阶级作为分析法的主线来说,毫无疑问它就是阶级斗争为纲。

我讲过后,到会的教授们对这一大纲作了无情的批评。因为考虑到有的同仁可能不愿意公开自己的言论,而且没有经过当事人确认,事后的回忆肯定有不准确之处,所以不说尊名,以英文字母为序名之。X先生认为这一大纲的名称应该叫《马克思主义法理学》,不应叫《法理学》,因为它不具有普遍性;指出大纲没有吸收法理学近三十年来的成果;学术性不强。Y先生认为大纲没有处理好几对关系::一般性和特殊性、学术性和政治性、国际性和国内性、传统性与现代性等。L先生认为,大纲应该体现发展了的马克思主义,改革开放以来的马克思主义不是斗争而是和谐,法理学应当反映时代的需要、任务,为建设和谐社会服务。LY先生认为,法理学应当为部门法学提供指导,特别是要分析权利义务,大纲恰恰没有这方面的内容,大纲太“弱智”,许多是小学五年级的水准。S先生则对大纲内容作了全面的“指谬”。XH先生同意大家的意见,并进行了补充。LG先生也同意大家的看法,表扬了大纲体系的宏大。

第一轮发言后,大家进行了简短的补充发言。我提出,要充分注意L先生提出的×工程法理学的定位,它的定位在宣传法律意识形态。基于此,我说,×工程法理学应当叫《法理学导论》,与真正的法理学分开。×工程法理学应当讲大纲的导论与第九章以后的“社会主义”部分。因为我估计学者的意见不可能被接受,通过这一两分法以“拯救法理学”。

这此的会议对我冲击很大。一是同仁们的意见如此一致,大家都对法理学充满了爱心,热爱自己的学科,这使我感到并看到了希望;二是权力对学术的干预竟然如此的无知与蛮横。L先生指出,×工程是伟大的工程,花钱几千万,都是纳税人的钱,领头的人是些(当然不是全部)多少年来不读书、不研究的人,他们对马克思主义的理解还是几十年前的。这浪费纳税人的钱。我深以为然。几十年来法理学取得了很大的进步,例如,以张文显教授为代表的权利本位的研究、许多学者对马克思主义新理解、以人为本的研究等等,大纲统统视而不见。当然我不是说老一代的都不行,如果说老一代的,法理学方面有超出郭道晖的么?为什么不见他?三是我对法理学的前途表示深深的忧虑。法理学几十年好不容易才有今天,现在要回到改革开放以前去了。我觉得大纲没有达到1990年代中期“人大”教材的水准,甚至没有达到维辛斯基的水准,完全是一个新时期的阶级斗争为纲的怪胎。我在会上大声疾呼:“这样的法理学教给学生,那是祸国殃民,遗害子孙”。现在,法理学的生存本身存在危机,许多人对法理学存在偏见,认为他不是法学,没有知识。因此,在招工的时候已经出现了将法理学“入另类”的做法。如果法理学自己不争气,如果照大纲下去,法理学将招不到学生,法理学的学生将无法就业。结果受到伤害的就不只是法理学,而是法学,而是整个国家的法治建设。因此,我呼吁:拯救法理学!

文章来源:周永坤教授“平民法理”法律博客:http://guyan.fyfz.cn/blog/guyan/index.aspx?blogid=180883#comment


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