卫生部关于颁发《熟制鱼糜灌肠》等19个食品卫生标准的通知
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卫生部关于颁发《熟制鱼糜灌肠》等19个食品卫生标准的通知
卫生部关于颁发《熟制鱼糜灌肠》等19个食品卫生标准的通知
1989年1月11日，卫生部
《熟制鱼糜灌肠》等19个食品卫生标准业经食品卫生标准分委员会讨论通过。经我部审定，现予颁发，自一九八九年七月一日起执行，相应的原ＧＢＧＢｎ标准同时废止。
附件：食品卫生标准目录
1．熟制鱼糜灌肠卫生标准 ＧＢ10132—88
2．虾酱卫生标准 ＧＢ10133—88
3．鱼露卫生标准 ＧＢ10134—88
4．虾油卫生标准 ＧＢ10135—88
5．蟹糊卫生标准 ＧＢ10136—88
6．蚝油、贻贝油卫生标准 ＧＢ10137—88
7．咸鲳鱼卫生标准 ＧＢ10138—88
8．或鳗鱼卫生标准 ＧＢ10139—88
9．咸带鱼卫生标准 ＧＢ10140—88
10．咸鳓鱼卫生标准 ＧＢ10141—88
11．咸鲅鱼卫生标准 ＧＢ10142—88
12．咸黄鱼卫生标准 ＧＢ10143—88
13．干明太鱼卫生标准 ＧＢ10144—88
14．熟制鱼丸（半成品）卫生标准ＧＢ10145—88
15．猪油卫生标准 ＧＢ10146—88
16．香肠（腊肠）卫生标准（代替ＧＢｎ138—81）
ＧＢ10147—88
17．火腿卫生标准（代替ＧＢ2731—81）
ＧＢ2731—88
18．板鸭（咸鸭）卫生标准（代替ＧＢ2732—81）
ＧＢ2732—88
19．鲜（冻）鸭、鹅肉卫生标准
ＧＢ10148—88
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【摘要】行政检查行为属性是行政法律行为还是行政事实行为目前在学界存在根本分歧。行政法律行为与行政事实行为之间存在的主要区别是在行政事实行为中，行政主体并不以设定、变更或消灭行政法律关系为目的。 行政检查作为一种行政管理职能，其目的或其意思表示并非创设、变更或消灭某种行政法律关系，实质上是非表意行为，或者说行政检查行为不具备意效因果关系的法律行为本质。本文以民法学中民事法律行为与民事事实行为鉴别理论实现对行政事实行为的特征解析。同时结合相关实政法规定，认定行政检查并非行政法律行为，而是行政事实行为。
在我国，行政检查作为一项重要的法律制度和行政执法的一种重要方式，有着十分丰富的内涵，但是对如何界定行政检查以及行政检查到底具有什么样的性质，长期以来我国学术界是又分歧的。 即行政检查是行政事实行为还是行政法律行为。关于此问题之研究理论界呈现出二种意见的对立存在。
第一种观点认为行政检查理应是行政行为。如有论者认为：“行政检查是指行政主体基于行政职权依法对公民、法人或者其他组织（相对人）是否遵守法律、法规及规章等的情况进行了解的行为。”“行政检查是一种具体行政行为，而且是一种外部具体行政行为，如果行政主体违法行使行政检查权而侵害到检查权对象的合法权益，当时人可以提起行政诉讼。” 相同观点也见诸于其他行政法学教材。如“行政检查，又称行政监督检查，是指行政主体按照法定的权限和程序对相对人遵守法律，执行行政命令的情况进行了解与监督的行为。”“行政检查是独立的行政行为，尽管检查的后果可能引发另一个行政行为，如行政处罚，但它和行政处罚是二个相互独立的行为。” ；“行政监督检查是行政机关依法对公民、法人或者其他组织遵守法律的状况进行了解，获取有关材料和信息，并予以督促的行为。”“从行政检查的法律性质来看，它是外部的具体的，依职权的单方行为。” ；“行政监督有时又称行政监督检查，是指行政主体依法定职权，对相对方遵守法律、法规、规章，执行行政命令、决定的情况进行检查、了解、监督的行为。”“行政监督的性质是一种依至全的单方具体行政行为，是一种独立的法律行为。行政监督的意义就在于它虽然不直接改变相对人实体权利、义务，但它可以对相对方设定某些程序性义务和对其权利进行一定的限制。所以它于行政立法、行政许可、行政处罚、行政强制措施等行为米切联系，或为行政职能管理过程中不可或缺的环节。行政监督可能引起行政处罚，也可能引起行政奖励，还可能引起任何其他行政行为，但均不影响行政监督行为的独立存在，也不影响其法律后果的产生。”
该类观点大致基于如下的事实，即行政检查它是行政主作出的职权行为，虽然不直接影响相对人的实体权利、义务，但毕竟产生了程序性法律关系。而且虽然它往往成为其他行政行为的前提行为，但并不影响其独立性。故行政检查在性质上是具体行政行为之一种。
第二中观点认为行政检查属于行政事实行为。如“行政监督，又称行政监督检查，是指行政主体基于行政职权，依法对相对人是否遵守行政法的规范和执行行政决定等情况所作的事实行为。”“行政监督作为行政主体的职权行为于行政行为具有相同的强制性，相对人具有忍受义务。但是行政监督并不直接改变相对人的实体权利、义务，相对人的忍受也是一种法律上的义务，而不是行政监督设定的义务。因此，它是一种事实行为而非法律行为。” ；“从行为的性质上看行政检查是一种事实行为。首先行政检查是一种间接影响相对人一方权利、义务的行为，无论其作为一般监督性质的例行检查，还是作为具体行政案例调查，都会在客观上对相对一方的权利、义务构成直接或间接影响。因为行政检查是随后作出的行政处理依据，但是决定某种行为是否属于法律行为属性的根据并非是对权利、义务的影响，而是在于此种影响是否出于主体的意思表示。根据行政行为过程性理论，每个特定的行政行为均可分为三个阶段，即了解取证的准备阶段，作出决定的阶段和最后宣告阶段。孤立的看，行政检查是具有一定独立性的行为，从一个完整的行为过程来看，它只是其中的一个阶段，一个程序环节和组成部分。行政检查的作用决定了它属于行政行为过程行政行为的准备阶段。应当指出这依阶段的行为尚不具备明显的公权力行使的特征，没有效果意思的形成和存在，一般叶不直接影响相对人的权利、义务、而且由于行政行为的意思表达只是在决定阶段，行政检查也是没意思的。”
该类观点主要通过对事实行为的概念认识以及行政检查并不直接影响相对人的实体权利、义务等论据阐释行政检查作为事实行为的观点。
综合而言，二种观点都承认行政检查是一种职权行为，而且行政检查并不对相对人的实体权利、义务发生影响。但区别在于第一种观点认为对程序上权利、义务的影响相当于实体上的权利、义务的影响，在法律后果上是具有相同的效力，故理应属于行政行为。但是后者认为程序上的权利、义务关系的产生并不是行政检查行为发生的法律后果，只是一种事先法律已经作出的安排。行政检查行为只是对一种事实状况的了解，本身并不是以创设法律关系为意思表示，行为后果也并非是创设法律关系之意思表示的实现。故行政检查只是一种行政事实行为。
二、行政检查之法律行为属性——批判与反思
从实政法的规定来看，只能得知一系列的行政检查的特征，但是实政法并没有规定行政检查的行为属性，意味着行政检查的行为属性理论在实政法上没有依据。行政检查法律行为属性论者实际上是从行政权力的特征结合实政法上对行政检查的相关规定来论述行政检查的行为属性的。也就是说实政法的规定并不能成为行政检查属于行政法律行为的论据。但是反映出行政检查强烈的行政权力性。正是实政法关于行政检查规定的高权力性质，成了行政检查法律行为属性论者的核心依据。
行政检查作为行政主体职权之一种，具有如下特征，即职权性，强制性，程序性，往往成为其他行政行为的前提行为，这些特征是对实政法的分析与概括而生的。
关于职权性，如行政许可法第六十二条规定：行政机关可以对被许可人生产经营的产品依法进行抽样检查，检测，检验，对其生产的经营场所依法进行实地检查。检查时行政机关可以依法查阅或者要求被许可人报送有关材料，被许可人应当如实提供有关情况和材料。中华人民共和国产品质量法第十六条：对依法进行的产品质量监督检查，生产者、销售者不得拒绝等。
关于行政检查之强制性实质上其职权性导致的必然结果，所以关于行政检查之职权性所依托的实政法足以证明行政检查之强制性。就强制性本身也有实政法上的依托。如中华人民共和国海关法第四十九条：邮运进出境的物品，经海关检验放行后，有关单位才可投递或者交付。中华人民共和国产品质量法第五十七条：产品质量检验机构、认证机构伪造检验结果或者出具虚假证明的，责令改正，对单位处五万元以上十万元以下的罚款，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处一万元以上五万元以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，取消其检验资格、认证资格；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
关于程序性，行政检查之程序性是于二种意义而言的，即行政检查行为本省必须遵循的程序步骤，以及行政检查行为产生的程序性后果。前者在实政法上的依据如中华人民共和国产品质量法第十五条第二款规定：国家监督抽查的产品，地方不得另行重复抽查；上级监督抽查的产品，下级不得另行重复抽查。关于后者实际上实政法上没有作出规定，只是学理上的概括而已。行政处罚法第三十七条：行政机关在调查或者进行检查时，执法人员不得少于两人，并应当 向当事人或者有关人员出示证件。当事人或者有关人员应当如实回答询问，并协助调 查或者检查，不得阻挠。询问或者检查应当制作笔录。 行政机关在收集证据时，可以采取抽样取证的方法；在证据可能灭失或者以后难 以取得的情况下，经行政机关负责人批准，可以先行登记保存，并应当在七日内及时 作出处理决定，在此期间，当事人或者有关人员不得销毁或者转移证据。 执法人员与当事人有直接利害关系的，应当回避。
行政检查往往成为其他行政行为的前提。如行政处罚法第四条：行政处罚遵循公正、公开的原则。 设定和实施行政处罚必须以事实为依据，与违法行为的事实、性质、情节以及社会 危害程度相当。 对违法行为给予行政处罚的规定必须公布；未经公布的，不得作为行政处罚的依据。产品质量法第六条第二款：对产品质量管理先进和产品质量达到国际先进水平、成绩显著的单位和个人，给予奖励。
事实上，行政检查之职权性、强制性符合传统理论中行政行为的现行特征即权力性；行政检查之程序性实际上行政检查的程序性法律后果，这种程序上的法律后果是行政检查法律属性论者的重要论据；行政检查往往成为其他行政行为的前提行为，该行政检查的特征实际上是赞成行政检查法律行为属性论者想极力证明行政检查也可以影响到行政相对人即被检查人的实体上的权力、义务。因为如果成为其他行政行为的前提行为，或者说其他行政行为的决定所依据的事实是行政检查的结果，那么行政行检查就对行政相对人产生了影响。整体而言，持这些观点的或论据的论者们只是从行政行为的形式上，或者虽然承认法律行为的要素之一即发生一定的法律后果，但是忽略了法律行为另一要素即法律效果意义上的意思表示，甚至是人为割断了法律行为中意思表示与发生的法律效果的内在联系。所以认为行政检查是行政行为的观点注定是失败的。
三、行政检查之行政事实行为属性认定
关于事实行为的研究最早见于民法。在民法学理论中，民事事实行为是与民事法律行为相对应的概念。我国民法理论认为事实行为是指行为人不具有设立、变更或消灭民事法律关系的意图，但一招法律规定，客观上能引起民事法律后果的行为。 民事法律行为与民事事实行为的核心区别在于后者不依赖于行为人的意图而产生其法律后果；而前者的法律后果之所以产生恰恰是行为人表示了此种意图，即法律使其成为实现行为意图的工具。 民事法律行为中意效因果关系使最根本德特征。行为主体必须具有意思表示，并且这种意思表示是以常设权利、义务关系为基础内容，同时随着行为德完成，权利、义务关系从意念型转化为具体型，具有可视性，受到了法律德调整。也就是说意思表示是法律效果意义上的意思表示，而法律效果也是意思表示所追求的。此为法律行为的逻辑理路。倘若某一民事行为不符合意效因果关系的特征，则理应不具备法律行为属性，从而被纳入事实行为的范畴。
正是由于民事法学理论关于事实行为与法律行为之研究相对更成熟，故行政法学理论对行政行为以及行政事实行为之研究基本上借鉴民法学理论，页应该借鉴民法学理论。正如日本行政法学家和田英夫在其《现代行政法》中作出如斯的论述：“行政法的方法论原型（尤其是行为行为论同民法的法律行为论）来源于民法。” 民法学关于民事事实行为与法律行为的划分标准借鉴适用于行政法学呈现出来的行政法律行为与行政事实行为之概念界定标准是：行政主体之意思表示与其行为引起的法律效果的关系。如果二者相一致，则该行为属于行政行为，如果二者呈现出不相符合的意效分离或相左的关系，则该行为理论理应被视为行政事实行为。必须一提的是该划分标准只是对行政法律行为和行政事实行为在方法上的判断，而非概念内涵之解释。
如前所述，将行政检查归于行政事实行为的学者主要是基于实政法的规定反映出的行政检查的形式特征，即职权性、强制性、程序性以及往往成为其他行政行为的前提行为。该系列特征恰然符合我国学界对行政行为认定的特征检视方法。目前很多学者在对行政行为界定的时候虽然在文字表述上符合法律行为的法理内涵，但是在解释某一行为是否为行政行为的时候并非以法律行为的含义判断，基本上根据该行为是否符合行政行为表现出的权力性、强制性、单方性等权力特征。这种从行政行为表现出来的形式特征，而非以法律行为具备的内在含义判断某一行为之属性，实质上是导致对行政检查行为属性认定产生争议的最主要的原因。
事实上，探讨行政检查的性质，即行政检查本质上是行政行为还是行政事实行为，至关重要且必须的前提就是：事实行为与法律行为界别的标准是什么？之后结合行政检查的相关特征才能从理论上真正判断行政检查之行为属性。据上所述，法律行为与事实行为最核心的区别就是法律行为中的意思表示与行为产生的法律效果具有因果上的一致关系，但是事实行为却表现出意效之间的脱离。行政行为理论对民法学关于民事法律行为民事事实行为之继承，其最直接的意义就在于行政行为于事实行为的划分具备了可能性。
具体于行政检查而言，由于行政检查并不具备法律行为所要求的内在的意效关系，即行政检查并非以创设、变更或消灭行政法律关系为意思表示，它只是以了解事实情况为行为的意思表示，所以行政检查虽然会在行为后果上发生程序上的法律关系而非实体上的法律关系，但是因为所发生的程序上的法律关系实质上并非行为人的意思表示之内容，故行政检查一方面没有法律效果意义上的意思表示，另一方面，发生的程序性法律后果实际上又缺乏行为的意思表示，法律行为所要求的意效关系严重脱节，行政检查理应属于行政事实行为。论者试举一例年进一步论证行政检查之事实行为属性。例如在行政处罚之财产罚中，行政主体作出的财产罚其目的就是为了引起相对人财产权的丧失，从而起到惩戒相对人的作用。也就是说引发行政相对人财产权的丧失是行政主体的意思表示，而从后果上来说相对人财产权确实丧失了，引发了产权变动的后果。故从法律行为之实质内涵即意效因果关系的要求，行政处罚理应属于行政行为。但是在行政检查中发生的程序上的法律后果一方面并不是行政主体所追求的，而是法律事先规定必须遵循的，如果程序性法律后果是行政主体所追求的，那么行政检查当然属于行政行为。另一方面行政检查是以对事实情况的了解目的虽然是行政主体追求的，这样的后果虽然有时候会作为其他行政行为的前提，但是它本身并非包含新的实体法律后果。所以行政检查是行政事实行为。
【注释】
[1]应松年：当代中国行政法 [M]．方正出版社2005：809．
[2]应松年：行政法学新论 [M]．方正出版社2004：209，201．
贵州省人民政府
贵州省房地产开发经营管理暂行办法
贵州省人民政府令第4号
第一章 总则
第一条 为加快房地产业的发展，加强房地产开发经营管理，保障房地产开发经营中各方当事人的合法权益，根据有关法律、法规和政策，结合我省实际，制定本办法。
第二条 本办法所称房地产开发经营是指：土地的有偿、有期限出让，依法取得国有土地使用权后所进行的土地及地上建筑物的转让、出租、抵押，公用基础设施建设和房屋销售等活动。
第三条 城镇国有土地使用权的出让，由县级以上人民政府代表国家依法行使出让权，以规划前提，统一规划、统一征用、统一开发、统一管理、统一出让。
房地产开发应坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。
第四条 国内外的公司、企业、其他经济组织和个人，均可依法在我省行政区域内取得国有土地使用权，进行房地开发、经营，其合法权益受法律保护。
第五条 国有土地使用权的出让由县级以上人民政府负责，土地行政主管部门具体实施。
国有土地使用权出让后的转让、出租、抵押及商品房开发经营的管理，由建设（房地产）行政主管部门会同有关部门具体实施。
第二章 国有土地使用权的转让、出租、抵押
第六条 土地使用权的出让采取协议、招标、拍卖等方式进行。由土地使用者与市、县人民政府土地行政主管部门签订合同，支付出让金，办理登记手续，领取土地使用证，取得土地使用权。
第七条 土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。
土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定用途的，需经土地管理部门和城市规划部门批准，按规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
第八条 通过有偿出让取得土地使用权者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。
未按土地使用权出让合同规定的期限和项目总投资20％进行投资、开发土地的，土地使用权不得转让。
第九条 以行政划拨取得土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权的单位和个人进行房地产开发经营的，应当按规定向当地市、县人民政府土地管理部门签订土地使用出让合同，补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金，方可转让、出租、抵押。
第十条 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
第十一条 土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权的转让、出租、抵押、双方当事人应签订合同，并在20日内按国家规定到有关部门办理登记手续。
第十二条 因处分抵押财产取得土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权的，应当到当地市、县土地管理和房地产管理部门办理过户登记手续。
抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记手续。
第十三条 土地使用期满，土地使用权由国家无偿收回，土地使用者应当交还土地使用证，由当地市、县土地管理部门注销其土地使用权登记手续，并予公告。
在收回土地使用权的同时，地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得，由当地房产管理部门注销其所有权登记手续，并予公告。
第十四条 土地使用期满，土地使用者可以申请续期，续期的最高所限由市、县土地管理部门按有关规定核定。
申请续期的土地使用者，应当与市、县人民政府土地管理部门重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，并办理登记手续。
第十五条 土地使用权出让期未满，国家因社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应补偿。
第十六条 土地使用权转让、出租、抵押中发生地增值的应按国家有关规定缴纳土地收益金（或土地增值费）。
第三章 房地产的开发经营
第十七条 鼓励以各种形式搞活房地产经营：
（一）实行房地产综合开发，大力发展商品房建设。
（二）开辟第三产业用房，房地产管理部门和房产所有权单位应在当地政府的统筹安排下，在符合城市规划的前提下，有计划地把临街、繁华地段的房屋和场地改造为营业性用房、用地。
（三）房地产企业可开展房地产吞吐业务；接受单位和个人的委托开展多种形式的房地产信托代管业务；开展代建、代营及有偿维修养护等服务活动。
（四）利用现有房地产资源，开展横向经济联合或合股经营。
第十八条 房地产开发项目必须由有相应资质等级证书的房地产开发公司承担。
第十九条 国内外的公司、企业、其他经济组织和个人，从事房地产开发经营的，必须按规定申办房地产开发公司（包括专营、兼营和单项开发，下同）。
申办房地产开发公司的，必须持主管部门的批准文件和银行验资证明，经有相应审批权限的建设行政主管部门进行资质审定，发给资质等级证书，凭证到工商行政管理机关登记注册，办理有关手续。
第二十条 各种所有制的房屋均可依法进行转让、买卖、租赁、抵押等。
第二十一条 买卖、转让、出租、抵押地上建筑物或附着物时，其土地使用权随之转让、出租、抵押，但地上建筑物及其他附着物作为动产转让、买卖、出租、抵押的除外。
第二十二条 各种所有制房产的转让、买卖、租赁、抵押等，国有土地使用权的转让、出租、抵押以及其他房地产流通过程中发生的经营活动，均须到当地房地产交易市场进行。交易双方按规定办理有关手续，签订并严格履行协议、合同。
第二十三条 市、县房地产交易管理部门可建立常设的房地产交易市场，提供合法的交易场所。市场主要功能是：
1.宣传房地产政策、法律、法规，提供咨询服务。
2.为交易当事人提供洽谈、协商的场所和展示行情、市场交易信息等各种服务。
3.为房地产交易中介服务单位和个人提供合法的经营窗口。
4.引导房地产经营单位进入市场。
5.为房地产抵押、拍卖、吞吐等房地产流通业务提供公开营业场所。
第二十四条 房地产交易市场的具体规则及房地产交易 管理手续费的收费标准由有关部门另行制定。
第二十五条 房地产交易价格根据不同的交易对象，实行指令性价格、指导性价格、市场调节价格。各类价格的计价原则和标准，由县以上人民政府物价部门会同房地产管理等有关部门制定，报当地人民政府批准实施。
第二十六条 商品房可以预售，预售房产必须具备下列条件：
1.房产经营者持有《建设工程规划许可证》和经过出让取得的《国有土地使用证》。
2.除土地使用权出让金外，实际投资已达该建设项目总投资的20％以上。
3.工程施工进度和竣工交付日期已确定。
4.预售计划和对象符合规定。
5.已落实预售款收取和使用的监督方案。
预售商品房的出售方和购买方应依法签订商品房购销合同，并严格履行。处理商品房购销合同纠纷，适用《经济合同法》的基本原则和有关规定。
第二十七条 允许外商以独资、中外合资、中外合作等形式开发经营房地产。
外商投资开发经营房地产，依照我国和我省有关法律、法规及政策，享受优惠待遇。
第二十八条 设立开发经营房地产外商投资企业，须按外商投资企业办理审批手续。
设立开发经营房地产的外商投资企业，应持批准的项目建议书、可行性报告、章程和企业技术资质证明，报有审批权的建设行政主管部门审定企业技术资质等级。
第四章 责任与处罚
第二十九条 违反本办法，侵犯土地所有权或使用权的，由县以上土地管理部门责令其停止侵犯，赔偿损失。被侵权人也可以直接向人民法院起诉。
第三十条 不按土地出让合同规定的期限投资建设的，应收取土地闲置费，闲置2年以上者，由原批准土地使用权的机关无偿收回土地使用权。
第三十一条 未按本办法取得资质合格证进行房地产开发和经营或未办理登记手续，擅自转让、出租、抵押土地使用权的，其有关协议、合同无效，分别由县级以上建设行政主管部门和土地管理部门没收其非法收入，并可根据情节处以罚款。由此造成经济损失的，依法追究直接责任人或单位主管人员的经济责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十二条 城市规划和有关房地产开发经营行政管理部门的工作人员失职、渎职，或利用职务便利弄虚作假、徇私舞弊、敲诈勒索的，视情节轻重，依法给予行政、经济处罚；构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。
第五章 附则
第三十三条 各县、市人民政府和省人民政府有关工作部门可根据本办法制定实施细则。
第三十四条 本办法自发布之日起施行。
贵州省人民政府
在我国，行政检查作为一项重要的法律制度和行政执法的一种重要方式，有着十分丰富的内涵，但是对如何界定行政检查以及行政检查到底具有什么样的性质，长期以来我国学术界是又分歧的。 即行政检查是行政事实行为还是行政法律行为。关于此问题之研究理论界呈现出二种意见的对立存在。
第一种观点认为行政检查理应是行政行为。如有论者认为：“行政检查是指行政主体基于行政职权依法对公民、法人或者其他组织（相对人）是否遵守法律、法规及规章等的情况进行了解的行为。”“行政检查是一种具体行政行为，而且是一种外部具体行政行为，如果行政主体违法行使行政检查权而侵害到检查权对象的合法权益，当时人可以提起行政诉讼。” 相同观点也见诸于其他行政法学教材。如“行政检查，又称行政监督检查，是指行政主体按照法定的权限和程序对相对人遵守法律，执行行政命令的情况进行了解与监督的行为。”“行政检查是独立的行政行为，尽管检查的后果可能引发另一个行政行为，如行政处罚，但它和行政处罚是二个相互独立的行为。” ；“行政监督检查是行政机关依法对公民、法人或者其他组织遵守法律的状况进行了解，获取有关材料和信息，并予以督促的行为。”“从行政检查的法律性质来看，它是外部的具体的，依职权的单方行为。” ；“行政监督有时又称行政监督检查，是指行政主体依法定职权，对相对方遵守法律、法规、规章，执行行政命令、决定的情况进行检查、了解、监督的行为。”“行政监督的性质是一种依至全的单方具体行政行为，是一种独立的法律行为。行政监督的意义就在于它虽然不直接改变相对人实体权利、义务，但它可以对相对方设定某些程序性义务和对其权利进行一定的限制。所以它于行政立法、行政许可、行政处罚、行政强制措施等行为米切联系，或为行政职能管理过程中不可或缺的环节。行政监督可能引起行政处罚，也可能引起行政奖励，还可能引起任何其他行政行为，但均不影响行政监督行为的独立存在，也不影响其法律后果的产生。”
该类观点大致基于如下的事实，即行政检查它是行政主作出的职权行为，虽然不直接影响相对人的实体权利、义务，但毕竟产生了程序性法律关系。而且虽然它往往成为其他行政行为的前提行为，但并不影响其独立性。故行政检查在性质上是具体行政行为之一种。
第二中观点认为行政检查属于行政事实行为。如“行政监督，又称行政监督检查，是指行政主体基于行政职权，依法对相对人是否遵守行政法的规范和执行行政决定等情况所作的事实行为。”“行政监督作为行政主体的职权行为于行政行为具有相同的强制性，相对人具有忍受义务。但是行政监督并不直接改变相对人的实体权利、义务，相对人的忍受也是一种法律上的义务，而不是行政监督设定的义务。因此，它是一种事实行为而非法律行为。” ；“从行为的性质上看行政检查是一种事实行为。首先行政检查是一种间接影响相对人一方权利、义务的行为，无论其作为一般监督性质的例行检查，还是作为具体行政案例调查，都会在客观上对相对一方的权利、义务构成直接或间接影响。因为行政检查是随后作出的行政处理依据，但是决定某种行为是否属于法律行为属性的根据并非是对权利、义务的影响，而是在于此种影响是否出于主体的意思表示。根据行政行为过程性理论，每个特定的行政行为均可分为三个阶段，即了解取证的准备阶段，作出决定的阶段和最后宣告阶段。孤立的看，行政检查是具有一定独立性的行为，从一个完整的行为过程来看，它只是其中的一个阶段，一个程序环节和组成部分。行政检查的作用决定了它属于行政行为过程行政行为的准备阶段。应当指出这依阶段的行为尚不具备明显的公权力行使的特征，没有效果意思的形成和存在，一般叶不直接影响相对人的权利、义务、而且由于行政行为的意思表达只是在决定阶段，行政检查也是没意思的。”
该类观点主要通过对事实行为的概念认识以及行政检查并不直接影响相对人的实体权利、义务等论据阐释行政检查作为事实行为的观点。
综合而言，二种观点都承认行政检查是一种职权行为，而且行政检查并不对相对人的实体权利、义务发生影响。但区别在于第一种观点认为对程序上权利、义务的影响相当于实体上的权利、义务的影响，在法律后果上是具有相同的效力，故理应属于行政行为。但是后者认为程序上的权利、义务关系的产生并不是行政检查行为发生的法律后果，只是一种事先法律已经作出的安排。行政检查行为只是对一种事实状况的了解，本身并不是以创设法律关系为意思表示，行为后果也并非是创设法律关系之意思表示的实现。故行政检查只是一种行政事实行为。
二、行政检查之法律行为属性——批判与反思
从实政法的规定来看，只能得知一系列的行政检查的特征，但是实政法并没有规定行政检查的行为属性，意味着行政检查的行为属性理论在实政法上没有依据。行政检查法律行为属性论者实际上是从行政权力的特征结合实政法上对行政检查的相关规定来论述行政检查的行为属性的。也就是说实政法的规定并不能成为行政检查属于行政法律行为的论据。但是反映出行政检查强烈的行政权力性。正是实政法关于行政检查规定的高权力性质，成了行政检查法律行为属性论者的核心依据。
行政检查作为行政主体职权之一种，具有如下特征，即职权性，强制性，程序性，往往成为其他行政行为的前提行为，这些特征是对实政法的分析与概括而生的。
关于职权性，如行政许可法第六十二条规定：行政机关可以对被许可人生产经营的产品依法进行抽样检查，检测，检验，对其生产的经营场所依法进行实地检查。检查时行政机关可以依法查阅或者要求被许可人报送有关材料，被许可人应当如实提供有关情况和材料。中华人民共和国产品质量法第十六条：对依法进行的产品质量监督检查，生产者、销售者不得拒绝等。
关于行政检查之强制性实质上其职权性导致的必然结果，所以关于行政检查之职权性所依托的实政法足以证明行政检查之强制性。就强制性本身也有实政法上的依托。如中华人民共和国海关法第四十九条：邮运进出境的物品，经海关检验放行后，有关单位才可投递或者交付。中华人民共和国产品质量法第五十七条：产品质量检验机构、认证机构伪造检验结果或者出具虚假证明的，责令改正，对单位处五万元以上十万元以下的罚款，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处一万元以上五万元以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，取消其检验资格、认证资格；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
关于程序性，行政检查之程序性是于二种意义而言的，即行政检查行为本省必须遵循的程序步骤，以及行政检查行为产生的程序性后果。前者在实政法上的依据如中华人民共和国产品质量法第十五条第二款规定：国家监督抽查的产品，地方不得另行重复抽查；上级监督抽查的产品，下级不得另行重复抽查。关于后者实际上实政法上没有作出规定，只是学理上的概括而已。行政处罚法第三十七条：行政机关在调查或者进行检查时，执法人员不得少于两人，并应当 向当事人或者有关人员出示证件。当事人或者有关人员应当如实回答询问，并协助调 查或者检查，不得阻挠。询问或者检查应当制作笔录。 行政机关在收集证据时，可以采取抽样取证的方法；在证据可能灭失或者以后难 以取得的情况下，经行政机关负责人批准，可以先行登记保存，并应当在七日内及时 作出处理决定，在此期间，当事人或者有关人员不得销毁或者转移证据。 执法人员与当事人有直接利害关系的，应当回避。
行政检查往往成为其他行政行为的前提。如行政处罚法第四条：行政处罚遵循公正、公开的原则。 设定和实施行政处罚必须以事实为依据，与违法行为的事实、性质、情节以及社会 危害程度相当。 对违法行为给予行政处罚的规定必须公布；未经公布的，不得作为行政处罚的依据。产品质量法第六条第二款：对产品质量管理先进和产品质量达到国际先进水平、成绩显著的单位和个人，给予奖励。
事实上，行政检查之职权性、强制性符合传统理论中行政行为的现行特征即权力性；行政检查之程序性实际上行政检查的程序性法律后果，这种程序上的法律后果是行政检查法律属性论者的重要论据；行政检查往往成为其他行政行为的前提行为，该行政检查的特征实际上是赞成行政检查法律行为属性论者想极力证明行政检查也可以影响到行政相对人即被检查人的实体上的权力、义务。因为如果成为其他行政行为的前提行为，或者说其他行政行为的决定所依据的事实是行政检查的结果，那么行政行检查就对行政相对人产生了影响。整体而言，持这些观点的或论据的论者们只是从行政行为的形式上，或者虽然承认法律行为的要素之一即发生一定的法律后果，但是忽略了法律行为另一要素即法律效果意义上的意思表示，甚至是人为割断了法律行为中意思表示与发生的法律效果的内在联系。所以认为行政检查是行政行为的观点注定是失败的。
三、行政检查之行政事实行为属性认定
关于事实行为的研究最早见于民法。在民法学理论中，民事事实行为是与民事法律行为相对应的概念。我国民法理论认为事实行为是指行为人不具有设立、变更或消灭民事法律关系的意图，但一招法律规定，客观上能引起民事法律后果的行为。 民事法律行为与民事事实行为的核心区别在于后者不依赖于行为人的意图而产生其法律后果；而前者的法律后果之所以产生恰恰是行为人表示了此种意图，即法律使其成为实现行为意图的工具。 民事法律行为中意效因果关系使最根本德特征。行为主体必须具有意思表示，并且这种意思表示是以常设权利、义务关系为基础内容，同时随着行为德完成，权利、义务关系从意念型转化为具体型，具有可视性，受到了法律德调整。也就是说意思表示是法律效果意义上的意思表示，而法律效果也是意思表示所追求的。此为法律行为的逻辑理路。倘若某一民事行为不符合意效因果关系的特征，则理应不具备法律行为属性，从而被纳入事实行为的范畴。
正是由于民事法学理论关于事实行为与法律行为之研究相对更成熟，故行政法学理论对行政行为以及行政事实行为之研究基本上借鉴民法学理论，页应该借鉴民法学理论。正如日本行政法学家和田英夫在其《现代行政法》中作出如斯的论述：“行政法的方法论原型（尤其是行为行为论同民法的法律行为论）来源于民法。” 民法学关于民事事实行为与法律行为的划分标准借鉴适用于行政法学呈现出来的行政法律行为与行政事实行为之概念界定标准是：行政主体之意思表示与其行为引起的法律效果的关系。如果二者相一致，则该行为属于行政行为，如果二者呈现出不相符合的意效分离或相左的关系，则该行为理论理应被视为行政事实行为。必须一提的是该划分标准只是对行政法律行为和行政事实行为在方法上的判断，而非概念内涵之解释。
如前所述，将行政检查归于行政事实行为的学者主要是基于实政法的规定反映出的行政检查的形式特征，即职权性、强制性、程序性以及往往成为其他行政行为的前提行为。该系列特征恰然符合我国学界对行政行为认定的特征检视方法。目前很多学者在对行政行为界定的时候虽然在文字表述上符合法律行为的法理内涵，但是在解释某一行为是否为行政行为的时候并非以法律行为的含义判断，基本上根据该行为是否符合行政行为表现出的权力性、强制性、单方性等权力特征。这种从行政行为表现出来的形式特征，而非以法律行为具备的内在含义判断某一行为之属性，实质上是导致对行政检查行为属性认定产生争议的最主要的原因。
事实上，探讨行政检查的性质，即行政检查本质上是行政行为还是行政事实行为，至关重要且必须的前提就是：事实行为与法律行为界别的标准是什么？之后结合行政检查的相关特征才能从理论上真正判断行政检查之行为属性。据上所述，法律行为与事实行为最核心的区别就是法律行为中的意思表示与行为产生的法律效果具有因果上的一致关系，但是事实行为却表现出意效之间的脱离。行政行为理论对民法学关于民事法律行为民事事实行为之继承，其最直接的意义就在于行政行为于事实行为的划分具备了可能性。
具体于行政检查而言，由于行政检查并不具备法律行为所要求的内在的意效关系，即行政检查并非以创设、变更或消灭行政法律关系为意思表示，它只是以了解事实情况为行为的意思表示，所以行政检查虽然会在行为后果上发生程序上的法律关系而非实体上的法律关系，但是因为所发生的程序上的法律关系实质上并非行为人的意思表示之内容，故行政检查一方面没有法律效果意义上的意思表示，另一方面，发生的程序性法律后果实际上又缺乏行为的意思表示，法律行为所要求的意效关系严重脱节，行政检查理应属于行政事实行为。论者试举一例年进一步论证行政检查之事实行为属性。例如在行政处罚之财产罚中，行政主体作出的财产罚其目的就是为了引起相对人财产权的丧失，从而起到惩戒相对人的作用。也就是说引发行政相对人财产权的丧失是行政主体的意思表示，而从后果上来说相对人财产权确实丧失了，引发了产权变动的后果。故从法律行为之实质内涵即意效因果关系的要求，行政处罚理应属于行政行为。但是在行政检查中发生的程序上的法律后果一方面并不是行政主体所追求的，而是法律事先规定必须遵循的，如果程序性法律后果是行政主体所追求的，那么行政检查当然属于行政行为。另一方面行政检查是以对事实情况的了解目的虽然是行政主体追求的，这样的后果虽然有时候会作为其他行政行为的前提，但是它本身并非包含新的实体法律后果。所以行政检查是行政事实行为。
【注释】
[1]应松年：当代中国行政法 [M]．方正出版社2005：809．
[2]应松年：行政法学新论 [M]．方正出版社2004：209，201．
贵州省房地产开发经营管理暂行办法
贵州省房地产开发经营管理暂行办法
贵州省人民政府令第4号
第一章 总则
第一条 为加快房地产业的发展，加强房地产开发经营管理，保障房地产开发经营中各方当事人的合法权益，根据有关法律、法规和政策，结合我省实际，制定本办法。
第二条 本办法所称房地产开发经营是指：土地的有偿、有期限出让，依法取得国有土地使用权后所进行的土地及地上建筑物的转让、出租、抵押，公用基础设施建设和房屋销售等活动。
第三条 城镇国有土地使用权的出让，由县级以上人民政府代表国家依法行使出让权，以规划前提，统一规划、统一征用、统一开发、统一管理、统一出让。
房地产开发应坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。
第四条 国内外的公司、企业、其他经济组织和个人，均可依法在我省行政区域内取得国有土地使用权，进行房地开发、经营，其合法权益受法律保护。
第五条 国有土地使用权的出让由县级以上人民政府负责，土地行政主管部门具体实施。
国有土地使用权出让后的转让、出租、抵押及商品房开发经营的管理，由建设（房地产）行政主管部门会同有关部门具体实施。
第二章 国有土地使用权的转让、出租、抵押
第六条 土地使用权的出让采取协议、招标、拍卖等方式进行。由土地使用者与市、县人民政府土地行政主管部门签订合同，支付出让金，办理登记手续，领取土地使用证，取得土地使用权。
第七条 土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。
土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定用途的，需经土地管理部门和城市规划部门批准，按规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
第八条 通过有偿出让取得土地使用权者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。
未按土地使用权出让合同规定的期限和项目总投资20％进行投资、开发土地的，土地使用权不得转让。
第九条 以行政划拨取得土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权的单位和个人进行房地产开发经营的，应当按规定向当地市、县人民政府土地管理部门签订土地使用出让合同，补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金，方可转让、出租、抵押。
第十条 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
第十一条 土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权的转让、出租、抵押、双方当事人应签订合同，并在20日内按国家规定到有关部门办理登记手续。
第十二条 因处分抵押财产取得土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权的，应当到当地市、县土地管理和房地产管理部门办理过户登记手续。
抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记手续。
第十三条 土地使用期满，土地使用权由国家无偿收回，土地使用者应当交还土地使用证，由当地市、县土地管理部门注销其土地使用权登记手续，并予公告。
在收回土地使用权的同时，地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得，由当地房产管理部门注销其所有权登记手续，并予公告。
第十四条 土地使用期满，土地使用者可以申请续期，续期的最高所限由市、县土地管理部门按有关规定核定。
申请续期的土地使用者，应当与市、县人民政府土地管理部门重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，并办理登记手续。
第十五条 土地使用权出让期未满，国家因社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应补偿。
第十六条 土地使用权转让、出租、抵押中发生地增值的应按国家有关规定缴纳土地收益金（或土地增值费）。
第三章 房地产的开发经营
第十七条 鼓励以各种形式搞活房地产经营：
（一）实行房地产综合开发，大力发展商品房建设。
（二）开辟第三产业用房，房地产管理部门和房产所有权单位应在当地政府的统筹安排下，在符合城市规划的前提下，有计划地把临街、繁华地段的房屋和场地改造为营业性用房、用地。
（三）房地产企业可开展房地产吞吐业务；接受单位和个人的委托开展多种形式的房地产信托代管业务；开展代建、代营及有偿维修养护等服务活动。
（四）利用现有房地产资源，开展横向经济联合或合股经营。
第十八条 房地产开发项目必须由有相应资质等级证书的房地产开发公司承担。
第十九条 国内外的公司、企业、其他经济组织和个人，从事房地产开发经营的，必须按规定申办房地产开发公司（包括专营、兼营和单项开发，下同）。
申办房地产开发公司的，必须持主管部门的批准文件和银行验资证明，经有相应审批权限的建设行政主管部门进行资质审定，发给资质等级证书，凭证到工商行政管理机关登记注册，办理有关手续。
第二十条 各种所有制的房屋均可依法进行转让、买卖、租赁、抵押等。
第二十一条 买卖、转让、出租、抵押地上建筑物或附着物时，其土地使用权随之转让、出租、抵押，但地上建筑物及其他附着物作为动产转让、买卖、出租、抵押的除外。
第二十二条 各种所有制房产的转让、买卖、租赁、抵押等，国有土地使用权的转让、出租、抵押以及其他房地产流通过程中发生的经营活动，均须到当地房地产交易市场进行。交易双方按规定办理有关手续，签订并严格履行协议、合同。
第二十三条 市、县房地产交易管理部门可建立常设的房地产交易市场，提供合法的交易场所。市场主要功能是：
1.宣传房地产政策、法律、法规，提供咨询服务。
2.为交易当事人提供洽谈、协商的场所和展示行情、市场交易信息等各种服务。
3.为房地产交易中介服务单位和个人提供合法的经营窗口。
4.引导房地产经营单位进入市场。
5.为房地产抵押、拍卖、吞吐等房地产流通业务提供公开营业场所。
第二十四条 房地产交易市场的具体规则及房地产交易 管理手续费的收费标准由有关部门另行制定。
第二十五条 房地产交易价格根据不同的交易对象，实行指令性价格、指导性价格、市场调节价格。各类价格的计价原则和标准，由县以上人民政府物价部门会同房地产管理等有关部门制定，报当地人民政府批准实施。
第二十六条 商品房可以预售，预售房产必须具备下列条件：
1.房产经营者持有《建设工程规划许可证》和经过出让取得的《国有土地使用证》。
2.除土地使用权出让金外，实际投资已达该建设项目总投资的20％以上。
3.工程施工进度和竣工交付日期已确定。
4.预售计划和对象符合规定。
5.已落实预售款收取和使用的监督方案。
预售商品房的出售方和购买方应依法签订商品房购销合同，并严格履行。处理商品房购销合同纠纷，适用《经济合同法》的基本原则和有关规定。
第二十七条 允许外商以独资、中外合资、中外合作等形式开发经营房地产。
外商投资开发经营房地产，依照我国和我省有关法律、法规及政策，享受优惠待遇。
第二十八条 设立开发经营房地产外商投资企业，须按外商投资企业办理审批手续。
设立开发经营房地产的外商投资企业，应持批准的项目建议书、可行性报告、章程和企业技术资质证明，报有审批权的建设行政主管部门审定企业技术资质等级。
第四章 责任与处罚
第二十九条 违反本办法，侵犯土地所有权或使用权的，由县以上土地管理部门责令其停止侵犯，赔偿损失。被侵权人也可以直接向人民法院起诉。
第三十条 不按土地出让合同规定的期限投资建设的，应收取土地闲置费，闲置2年以上者，由原批准土地使用权的机关无偿收回土地使用权。
第三十一条 未按本办法取得资质合格证进行房地产开发和经营或未办理登记手续，擅自转让、出租、抵押土地使用权的，其有关协议、合同无效，分别由县级以上建设行政主管部门和土地管理部门没收其非法收入，并可根据情节处以罚款。由此造成经济损失的，依法追究直接责任人或单位主管人员的经济责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十二条 城市规划和有关房地产开发经营行政管理部门的工作人员失职、渎职，或利用职务便利弄虚作假、徇私舞弊、敲诈勒索的，视情节轻重，依法给予行政、经济处罚；构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。
第五章 附则
第三十三条 各县、市人民政府和省人民政府有关工作部门可根据本办法制定实施细则。
第三十四条 本办法自发布之日起施行。
贵州省人民政府
